徐州新区物流用地供地解析.doc

徐州新区物流用地供地 问题研究  1 引言 1.1 研究背景 随着经济全球化进程的推进，国内外贸易发展需求递增，发展现代物流已成为我国经济寻求新增长点的必由之路。 为促进现代物流业快速健康发展，江苏省制定了《江苏省物流业发展规划》（2010-2015年），将发展现代物流业作为国民经济发展的战略重点。 发展物流产业需要占用大量土地资源，因而土地资源的供给与价格对物流产业的影响极大，成为物流产业发展的重要约束条件之一。江苏省人民政府关于进一步加强土地开发利用管理的若干意见（苏政〔2011〕27号）要求节约集约用地，同时也要进一步增强保障重大招商引资项目用地的能力，这对国土部门来说是一个严峻的考验。相对于物流产业发展比较成熟的东南沿海经济发达城市，刚刚起步的内陆物流园区建设普遍存在着用地过大重复建设和园区建成后发展不力各地物流用地供应标准不统一等问题一些地方出现以“发展现代物流”为名圈地、囤地的现象加强和规范物流用地管理，集约节约用地支持保障和服务于物流业发展，成为当前土地管理面临的一个现实课题。物流粗放2 物流用地供地的相关界定及理论基础 2.1 物流用地供地的相关界定 （1）物流（GB/T 18354-2006 物流术语） 物品从供应地向接收地的实体流动过程。根据实际需要，将运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等基本功能实施有机结合。 （2）物流园区（GB/T 18354-2006 物流术语） 为了实现物流设施集约化和物流运作共同化、或者出于城市物流设施空间布局合理化的目的而在城市周边等区域、集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物流集结地。物流园区按功能可以分为货运服务型、生产服务型、商贸服务型、综合服务型。物流企业GB/T 18354-2006 物流术语） 至少从事运输（含运输代理、货物快递）或仓储一种经营业务，并能够按照客户物流需求对运输、储存、装卸、包装、流通加工、配送等基本功能进行组织和管理，具有与自身业务相市适应的信息管理系统，实行独立核算、独立承担民事责任的经济组织，非法人物流经济组织可比照适用 处于城市物流供应链中的用地都属于物流用地。 （7）物流地产 物流地产是经营专业现代化的物流设施的载体，是出于房地产开发企业对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。 （3）区位论 区位论是研究特定区域内关于人类经济活动与社会、自然等其他事物或要素间的相互内在关系和空间分布规律的理论。20世纪60年代，美国土地经济学家阿兰索在杜能区位论基础上，把级差地租理论应用到城市土地利用，并引入区位边际均衡和区位边际收益等空间经济学理论，提出竞标地租观点，即以竞标地租函数来求取个别厂商的区位结构均衡点，解释商业服务业、金融业、住宅、工业、郊区农业等各类土地利用在城市空间内所形成的模式，从而形成城市内区位论。竞标理论认为，在完全竞争的市场机制中，城市各种活动的区位取决于它们能支付地租的能力。不同用途付租能力不同，从而通过土地供需决定的土地市场地租的变化便决定了土地利用的同心圆分布模式。由于不同用途支付地租能力不同，必然有适合各种用途的最优区位。根据这一理论，均衡的状况是，市场将土地配置给出价最高的竞标者。 （4）土地价格形成理论 西方经济学关于土地价格的形成理论是在市场价格理论的基础上发展起来的。下面以土地收益理论和土地供求理论为代表来介绍西方经济学的这一理论。土地收益理论认为，土地价格是土地收益即地租的资本化。伊利说：“土地的收益是确定它的价值的基础，把预期的土地年收益系列资本化而成为一笔价值基金，这在经济学上就称为土地的资本价值，在现实生活中则称为土地的售价。”所以关于土地收益和土地价格的关系，他说：“应当注意，并不是资本价值决定收益，而是收益决定资本价值。”就土地供求理论而言，马尔萨斯、萨伊，马歇尔、萨缪尔森等人均认为，由于土地具有自然供给无弹性和经济供给弹性有限性的特点，所以它的价格完全由需求量决定。 土地价格的变化会对企业产生重要影响，甚至进而改变某一地区甚至某一国家的产业结构。例如有学者对新加坡土地价格的持续上升引起制造业部门结构发生变化进行了分析，认为因为高的生产成本(包括土地价格和劳动力价格)压力，许多制造业企业缩减了它们的规模甚至完全关闭工厂而重新定位于该地区的其他地方。威廉姆森则研究了人为干预土地价格而导致的不良社会影响，指出：“高地价虽然在短期内为政府提供了可观的收入，但是却影响了社会资本的稳定运行，最终引发城市经济的衰退；而低地价引起的后果虽然不像高地价那样立竿见影，但是其所造成的危害同样也是不可小视的”。 3 国内外物流用地发展评述