养老地产及其投资收益与风险分析..docVIP

第七章 养老地产及其投资收益与风险分析 养老地产的根本是提供养老设施，为国家和社会养老服务提高产品发展和前景很大程度上取决于养老服务市场的大小和国家的扶持力度国家已经在养老服务上做了准备和政策支持。2000年，国务院办公厅转发民政部等部门《关于加快实现社会福利院社会化意见的通知》，鼓励社会资本投资养老院，这一行业从此与市场接轨；2012年7月24日，《民政部关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》下发，进一步鼓励民间资本参与养老产业发展；之后国务院又在政策上以意见的形式于2013年9月13日对养老服务业进行扶持，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中便指出我国养老服务也在过去十年得到了快速发展，不管是从医疗保健还是后续赡养上，并逐渐形成了以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，使得老年消费市场得到初步建立，但意见又同时指出养老服务和产品供给不足、市场发育不健全、城乡区域发展不平衡等问题还十分突出，但就赡养服务而所需要的硬件设施便不是很完善。 基于该现状，《意见》提出到2020年能够建成一系列符合标准的日间照料中心、老年人活动中心等服务设施覆盖所有城市社区90%以上的乡镇和60%以上的农村社区建立包括养老服务在内的社区综合服务设施和站点。全国社会养老床位数达到每千名老年人35-40张，服务能力大幅增强，并在此目标上给予一定的政策支持，从分别从土地税收以及开放民间资本等方面予以鼓励1）土地：要求将养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。2）税收：对养老机构提供的养护服务免征营业税，对非营利性养老机构自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税，对符合条件的非营利性养老机构按规定免征企业所得税。3）手续：支持社会力量举办养老机构，在资本金、场地、人员等方面，进一步降低门槛，简化手续、规范程序、公开信息，且对营利性养老机构建设用地，按照国家对经营性用地依法办理有偿用地手续的规定，优先保障供应。4）鼓励境外资本投资养老服务业。鼓励个人举办家庭化、小型化的养老机构，社会力量举办规模化、连锁化的养老机构。鼓励民间资本进入，以对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造 2014年2月11日，民政部、国家标准化管理委员会、商务部、国家质检总局、全国老龄办等五部门日前联合出台指导意见，要求各地进一步加强养老服务标准化建设，积极营造安全、便利、诚信的养老服务消费环境并在2020年基本建成涵盖养老服务基础通用标准，机构、居家、社区养老服务标准、管理标准和支撑保障标准。养老地产将会是房地产行业的蓝海和新的盈利增长点，因此我们需要对进入养老地产这一大市场的可行性做出深度分析。 第一节 养老地产之国内外对比分析 养老地产实现了品质地产和优良管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。在国内，从居住时间长短上来看，养老地产项目又可以分为常住养老和“候鸟式”养老两大模式。“候鸟式”养老主要包括异地养老服务中心、度假式养老基地和买房投资。异地养老服务中心模式主要指以季节为周期在不同养老公寓之间进行更换。该模式特点在于满足老年人旅游养老、度假养老、回原籍养老的多重需求。度假式养老基地的实质在于以养老文化为核心推行休闲度假服务。该养老模式的最大好处在于可以将老年人养老需求与全家互动活动、定期度假或学术交流等相结合。 一、养老地产发展背景 人口老龄化是指总人口中因年轻人口数量减少、年长人口数量增加而导致的老年人口比例相应增长的动态。两个含义：一是指老年人口相对增多，在总人口中所占比例不断上升的过程；二是指社会人口结构呈现老年状态，进入老龄化社会。国际上通常看法是，当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。而从我国老年人退休金总额看，2010年达到8383亿元，2020年将达2.8万亿元，到2030年将达7.3万亿元。目前老年人可用于购买老年用品的支出已达4000亿元，老年群体已经成为一支重要的消费大军。 我们通过Wind资讯统计出三个主要的老龄化人口指标：中国的人口结构即65岁及以上的人口占总人口的比例我国人口自然增长率以及总抚养比重中老年人口抚养比这三个指标去衡量我国老龄化人口的发展趋势从中我们可以看出人口老龄化从2001年开始占比逐渐增大，同时人口自然增长率不断下降，且抚养比居高不下，使得我国在老龄化服务这一块具有很大的发展前景。 图7-2：中国65岁以