2007年湖南浏阳商业房地产市场调查报告..docVIP

**·**** 商业部分市场调查报告 一、浏阳商业市场调查研究 （一）浏阳商业整体市场现状 （二）浏阳商圈分析 1、浏阳老市府商圈供应分析 2、浏阳花炮文化城商圈供应分析(项目所在商圈) 3、浏阳新市府商圈供应分析 4、浏阳潜在市场供应分析 ……………………………………………………………… 二、项目基地调查研究 （一）项目位置 （二）项目地块及周边环境 （三）项目交通状况调研 （四）项目规模调研及级别定位 三、市场调研结论及相关建议 （一）项目主题定位建议…………………………………………………………………… （二）项目规划业态建议…………………………………………………………………… 前言 本次调查历时3天，主要针对于浏阳整体商业环境、三大商圈、重点在售商业项目进行了调查走访，具体内容包括以新文路为代表的老市府商圈，以本项目为代表的花炮文化城商圈、以亚大国际新城为代表的新市府商圈及以市场为代表的金沙路商业线，调查的重点侧重于商业的业态分布和租（售）金水平两方面内容，调查的方法有笔录、询访、问卷、照相、步测等，3天共收集采访问卷100余份，其中有效问卷90余份，加上大量照相记录，为本次调查采集了大量数据图片素材。 由于本次调查的内容主要集中在“点”（单个商业项目）与“线（商圈）”上，还缺少“面”（如浏阳的经济发展、居民收入水平、消费结构、商业布局规划等宏观经济消费数据及普通消费者、经营者、投资者的实际需求等）上的内容，使得本次报告在政府经济数据、政策层次等宏观方面的分析不足，望贵方给予谅解！ 一、浏阳商业市场调查研究 （一）浏阳商业市场现状分析 作为一个全市人口133余万（二）浏阳商圈调研分析 浏阳老市府商圈调研分析 （老市府商圈位置区位图） 》》老市府商圈概述 以新文路步行街和人民路商业街为纵向轴和横向轴，老市府商圈是目前浏阳品牌数量最多、商业类型最全的传统商业中心，也是目前浏阳最为繁华、租金最高的商业区。麦当劳、劲霸、安踏、浏阳珠宝金行、浏阳影院、塔客堡咖啡馆、蓝狐KTV、家润多超市等知名品牌都已进驻该商圈，而且周边还云集了新华书店、市人民医院、嗣同故居、市工商银行等影响全市的城市公建设施。作为浏阳最为成熟的商业街，该商圈的商业正在向临近的街道和项目扩散，具体来说新文路的商业正在向新文路与北正路的连接道路扩散，人民西路的商业正向太平盛世扩散。 （新文路步行街街景） （人民路商业街街景） 》》商业业态调研 根据市调组对新文路步行街的商业业态实际调研的整理统计，我们可以发现以下特点： 从业态内容来看，服饰占有半数以上的比例，达到了58％，而所占比例大于5％的业态主要有鞋类、箱包、餐饮、娱乐等，其他的商业业态包括有眼镜、珠宝、饰品、儿童用品超市、玩具、冷饮批发、售楼处等。 从商业品牌来看，以中低档品牌居多，其中比较知名的国内品牌有劲霸、七匹狼、九牧王、杉杉、太子龙、步森、兽王、雪中飞、红豆、以纯、森马、邦威、百丽、达芙妮、意而康、奥康、李宁、百事、安踏、特步等，其中较为知名国际品牌有麦当劳、金利来、华伦天奴等。 从经营面积来看，以开间在4-6米、面积在40㎡左右的单个单层标准店铺为主，一些知名品牌会选择两个或两个以上的单层或双层标准店铺，如步行街北端的麦当劳和人民路路口的麦肯基，一些购物商场会选择二层以上的多间店铺，如人民路路口的家润多超市和康星百货。 （具体商业业态、数量、比例统计如下：） 业态 服饰 鞋类 箱包 餐饮 娱乐 珠宝 饰品 眼镜 其他 合计 数量 58 8 5 6 7 2 2 2 10 100 比例 58％ 8% 5% 6% 7% 2% 2% 2% 10% 100 （位于新文路中段单层单个标准店铺的安踏专卖店） （位于新文路北段拐角处单层多个店铺的麦当劳） （位于新文路南段的铺景，低层为经营服饰的单个 （位于人民路拐角处的铺景，一楼沿街为单个标 标准店铺，二楼为整层经营的咖啡馆，） 准店铺及康星百货，二楼三楼为家润多超市。） 而人民路的整体商业业态与新文路大致相同，但品牌档次上明显要偏低，专业商场增多，并出现了宾馆、招待所、鲜花店、印章、配锁店、琴行等社区配套型商业，同时双向单行通道的设置和人民医院、财会学校等共建设施的存在，也非常不利于人们的购买行为、街两面商业人气共享和商业人流的汇聚。 》》租金经营情况调研 该商圈的整体经营情况良好，基本没有店铺空置情况，总体情况是新文路优于人民路，新文路北端优于新文路南端，人民路