2015年美国房市展望美国房价涨幅更慢购房狂潮减弱..docx

2015年美国房市展望：美国房价涨幅更慢 购房狂潮减弱2014年美国房地产市场怪相丛生，全国房地产经纪人协会预计二手房销售不及2013年，而10月新房月度销售量仅比去年同期增长1.8%。与此同时，二手房的价格上涨趋势已显著放缓。不过，新建市场上建筑商对独立屋的信心却连续6个月居高不下。美国房地产市场已经转向快速恢复，并成为更稳定的阶段怎么回事？这些混乱的信号实际只有一个简单的解释：房地产市场已经转向快速恢复，并成为更稳定的阶段，这是专家所期望的新常态。同时，福布斯报道称，专家们还对2015年美国房地产市场的发展趋势进行了展望。1.价格上涨将更慢2014年房屋价格涨势放缓显著，预计将持续到2015年。2014年1月至9月，二手房价格上涨减速。SP/凯斯-席勒数据显示，2013年12月比上年同期价格增长10.8%，而2014年9月同上年同期相比仅增长4.8%。可以说，放缓的住房库存水平和投资者从房市中退出压制了住房价格的升级。更深层次的解释是，这种变化代表了市场上的根本性转变：房市已走出了快速恢复阶段，进入一个新的常态。在全国范围内，房价格已接近2005年春季水平。Zillow预计2015年房价将仅上涨2.5%，R预测房价年度涨幅为4%-5%。2.承受能力将进一步恶化不幸的是，价格上涨放缓并不意味着购房市场会更加实惠。事实上，Trulia首席经济学家科尔科（Jed Kolko）的预测与此完全相反。他表示，即使今年房价上涨不会太快，但明年的上涨幅度会高于收入的增长。他说：“在同一时间，更高的抵押贷款利率也会消弱（人们的住房）承受能力。”R预测，2015年住房负担将增加5%-10%。3.购买狂潮将减弱这对普通人是个好消息：由于库存量、贷款以及投资者三方面的变化，2015年在购房过程中不会过于紧张。由于价格上涨，2014年，越来越多的人出售住房，10月，现有住房月供应量为5.1，高于去年同期的5.2%。价格上涨意味着市场上的交易减少，对投资者的吸引力也减少，事实证明，他们正退出这一市场。来自美国全国房地产经纪人协会的最新数据显示，10月份个人投资者所购买的房屋占15%，低于去年同期的19%。Zillow首席经济学家汉弗莱斯（Stan Humphries）表示，自2012年底房市恢复以来，购房者面对的是库存偏低、信贷紧缩、拍卖战以及来自投资者和全款购房者的激烈竞争。不过明年的情况会有所转机，房屋库存量将会上升，竞争压力将转移到卖家。汉弗莱斯表示，这个更平衡的市场将对每一个人都变得更为通畅，无论是买家还是卖家。4.抵押贷款利率将上升美国抵押贷款银行家协会预计，2014年年底利率将上升到5%；房地美（Freddie Mac）首席经济学家诺莎福特（Frank Nothaft）预计为4.5%。随着美联储发出QE3即将结束的信息，美国抵押贷款银行家协会表示，有充足的理由相信2015年中期短期利率将升息，并推动抵押贷款利率的上调。不过，去年经济学家预计，2014年底抵押贷款利率将达到5%，但根据房地美的数据，30年期固定利率抵押贷款截止上周仅为3.93%，低于去年同期的4.42%，2014年其他类的利率也分别持平或下降。5.千禧人将反超X一代成购房者到2015年年底，新千禧代（35岁以下）将取代X一代（35-50岁）成为美国购房者的最大群体。汉弗莱斯说， 大约42%千禧人表示在未来一至五年内有购房的打算，高于X一代的31％。 这意味着年轻人并非对购房不感兴趣，而是他们推迟了结婚和生儿育女。随着这一代人的成长，他们将成为住房市场不可忽视的力量。6.租金涨幅将超过房屋价格增长科尔科预计，2015年，许多25-34岁的年轻人会建立自己的家庭，但他们会选择租房取代购房。在某种程度上，这种预测基于人口因素（如婚姻、孩子等），另一方面这些年轻人需要为首付存款，这些因素将继续推动多户家庭住房的需求和租金的继续上涨。汉弗莱斯预测，2015年租金将上涨3.5%，超过了他的预计2.5%的年住房价格涨幅。反过来，这种情况可能会推动一些千禧人成为买主。 他说，由于租房者的成本不断上升，固定抵押金的诱惑力和更稳定的住房市场将吸引更多租房者进入买房市场。7.多户型将占主导地位科尔科指出，今年，已经看到了多户型房屋的兴建热潮（特别是在今年下半年）。与此同时，2014年独立屋建设（677000幢）和新屋销售（458000）均仅达到其正常水平的半数。预测显示，2015年独立屋开工（全国住宅建设者协会预计为837000，房利美为783,000，富国银行为770000）和新屋销售（全美房地产经纪人协会预计为620000，全国住宅建设者协会为547000）都会增长。不过，科尔科警告称，明年新屋建设和销售的数字可能会令人失望。 Trulia的研究表明，越来越多的人会尝试在明年出售自己的住房（