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房地产经济学 第一章 房地产经济学概述 第一节 经济学 学习目标及要求： 了解经济学局部均衡模型：供需决定价格 掌握房地产的性质 了解房地产经济学的主要内容 一、什么是经济学 经济学是研究各种稀缺资源在可供选择的用途中进行配置以便更好地满足人们欲望的科学。 它包括以下三个方面的内容：无限的欲望、稀缺性以及由此产生的选择。 （一）欲望 （二）稀缺性 （三）选择 （四）机会成本 亚当.斯密（1723~1790）微观经济学创始人 （1883~1946）宏观经济学的奠基者 1．微观经济学：以单个经济主体为考察出发点，研究单个消费者、单个厂商、单个生产要素所有者的经济行为，并通过单个经济主体行为的叠加，研究单个行业、市场以及整个国民经济状况的变化。微观经济分析又称个量分析。 2．宏观经济学：以整个国民经济为考察出发点，研究社会就业量、物价水平、经济增长速度、经济周期波动等全局性的问题。宏观经济分析又称总量分析。 二、经济学方法论 1、实证与规范 实证经济学特点：1）回答各种经济现象是什么的问题 2）对事实的命题具有客观性，即可以用 经济事实来检验。 规范经济学特点：它力求回答应该是什么（what ought to be）的问题。它涉及到是非善恶、应该与否、合理与否的问题。由于人们的立场观念、伦理道德标准不同，对于同一事物，就会有截然不同的看法，所以规范经济学不具有客观性。 2、经济理论与经济模型 经济模型 ——把经济理论用变量的函数关系来表示 三、经济学的基本假设 “经济人”的假设：以追求自身利益最大化为唯一目标 为了他人不理性吗？ 阿马蒂亚·森１９３３年出生于印度孟加拉湾，１９５９年在英国剑桥大学获得博士学位，其后先后在印度、英国和美国任教。１９９８年离开哈佛大学到英国剑桥大学三一学院任院长。他曾为联合国开发计划署写过人类发展报告，当过联合国前秘书长加利的经济顾问。他因为在福利经济学上的贡献获得1998年诺贝尔经济学奖。 主张经济学与伦理学相结合。 四、经济分析的方法 1.成本—收益的分析方法 2.边际分析方法 第二节 房地产 一、房地产的概念 是指土地、建筑物、构筑物及其他地上定着物。 其中：土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。 ? 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。 其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能的物。如种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。 区别名词：不动产、物业 二、房地产的性质 自然特性： 不可移动性 异质性 数量有限性 不可毁灭性 经济特性 空间特性 市场特性 资产特性 法律和制度特性 第三节 房地产经济学 房地产经济学的主要内容 房地产经济学的学习方法 1、具有很强的综合性 2、应用性很强，注意理论联系实际 3、生产要素经济学的性质 第二章 房地产市场概述 第一节 房地产市场的概念和性质 一、房地产市场的概念 经济学对市场类型的划分：完全竞争、垄断竞争、寡头垄断、完全垄断 房地产市场是现实中偏离完全竞争最远的一种市场。 二、房地产市场的性质 影响土地价格的因素： 影响房地产价值的因素：易达性；配套；环境；邻里 房地产是特殊商品 第二节 房地产市场的特点和分类 一、房地产市场的特点 区域性 竞争的不充分性 供给调节的滞后性 交易的复杂性 与金融的关联度高 政府干预性强 二、房地产市场的分类 按市场运行层次划分: 一级：土地使用权出让市场 二级：新建房屋销售市场 三级：存量房交易市场 按物业类型划分： 住宅、商业、工业、特殊用途 等等。 第三章 住宅市场的运行 第一节 住宅需求与住宅供给 1.住宅需求的概念及特点 1.1 有效需求； 1.2 潜在需求； 1.3 住宅需求的特点： 多样性 区域性 层次性 消费和投资的双重性 一定的可替代性 2.影响房地产需求的主要因素： 2.1 人口数量和结构：与人口规模正相关，受人口 结构影响很大 2.2 可支配收入 ★房地产价格收入比：国际公认合理值为4