(精)第三章用地——最新.pptVIP

2、土地使用权转让的限制 ⑴转让合同的终止日期和建设项目完成日期不得超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目完成日期，不得改变原出让合同所列的权利、义务和各项用地要求。 ⑵土地使用权转让后，原出让合同规定的土地使用权受让人的权利、义务也全部随之转移，新的受让人无条件地享受原出让合同的全部权利和承担全部义务。 ⑶土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权的，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。 ⑷土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施（可规定最高限价）。 ⑸土地使用权转让时，如需要改变原出让合同的规划用途，必须实现向土地主管部门和规划部门提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金，方可进行转让。 ⑹土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。 3、土地使用权转让的方式 ⑴出售转让 出售转让土地使用权是指从国家手中取得土地使用权的受让者将经过一定程度开发的土地或具有土地使用权的地上建筑物、设施出卖给新的受让人而由此将土地使用权作再次转移的行为。 ⑵交换转让 交换转让土地使用权是指两个土地使用权的拥有者，通过合同，将各自的土地使用权进行交换的法律行为。 ⑶赠与转让 赠与转让土地使用权是土地使用权人将土地使用权无偿地转移给受赠人的行为，受赠人成为土地使用权的新的拥有人。 4、土地使用权转让合同 土地使用权转让合同是指原受让人或再受让人与新的土地使用者之间订立的转让土地使用权的协议。 转让合同必须以出让合同为前提 。 土地使用权划拔是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 （三）土地使用权划拔 可以划拨方式获得土地使用权的用地类型 ①国家机关用地和军事用地； ②城市基础设施用地和公益事业用地； ③国家重点扶持的能源、交通、水利等基 础设施用地； ④法律、行政法规规定的其他用地。 土地划拨的特征 ①划拨土地须经各级人民政府按法律法规规定的批准权限进行审批； ②使用者取得国有土地使用权是无偿的； ③取得的国有土地使用权是无期限的； ④划拨国有土地使用权未经政府批准，不得转让、出租、抵押。??? 第四节 开发建设中的农地征用 （一）土地征用的含义 土地征用亦称国家建设征用土地，是指国家因社会公共利益的需要，以补偿安置为条件，依照法律规定强制征用集体土地的行为。是将集体土地所有权转为国有的土地所有权 （二）土地征用的特点 土地征用关系的征用方必须是国家； 土地征用关系具有国家的强制性； 土地征用必须以补偿为必备条件； 土地征用的对象仅限于集体所有的土地； 土地征用是国家公共利益的需要 。 （三）土地征用的原则 节约用地、合理用地的原则 保证国家建设用地的原则 妥善安置被征地单位和农民的原则 谁使用土地谁补偿的原则 （四）土地征用的补偿原则 保持被征地农民原有生活水平的原则 按照被征用土地的原用途给予补偿的原则 （四）土地征用的程序 申请用地－－开发企业 受理申请并审查有关文件－－土地管理部门 拟定征地方案 申请报批 签订合同，颁发土地使用证 （五）土地征用的补偿与安置 ⑴土地补偿费 是国家征用集体所有土地时直接对土地支付的补 偿费用，其实质是对土地收益的补偿。 征用耕地的补偿费，按该耕地被征用前3年平均年 产值的6倍～30倍计算。年产值的计算，一般根据 统计年限算出征地前3年该耕地的平均年产量，乘 以单位产品价格。具体标准由各省、自治区、直 辖市规定。征用其他土地的补偿费，由省、自治 区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定。 ⑵安置补助费 指国家征用农地时，为了安排被征地单位的生活和群众生活 所支付的费用，包括劳动力安置费和声国补助费。 征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。 每亩被征用耕地的安置补助费、最高不超过被征用前3年平 均年产值的15倍。 征用其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参 照征用耕地的安置补助费标准规定。 特殊情况下，如在城郊，劳动力安置难度大，或年产值低， 计算补偿和安置费用后，仍不能维持原生产生活水平，经省 级政府审查批准可适当提高标准。 土地补偿费与安置补助