海滨城购物中心分析.ppt

谢谢聆听！ 汇报人：査利菲 成都海滨城购物中心调研报告 商业定位 项目名称：成都海滨城购物中心地址：成都蛟龙港双流园区双楠大道88号开业时间：2014年12月31日物业体量：27万㎡? 商业层数：6层停车位数量：6000余个 管理顾问：戴德梁行投资商：香港蛟龙集团 商业定位—项目占位 项目基本信息 商业定位—项目占位 蛟龙港 双流县 海滨城 项目座落于天府新区核心区，处于双楠大道主干道及蛟龙大道交汇处，距成都市中心20分钟车程，距双流机场7分钟车程，双楠大道、成温大道等高速通道环绕式贯通，途经地铁三号线。 项目直径四千米范围内有少量商业，随着区域环境的快速提升，外来迁入人口增加，项目直径两千米范围内楼盘小区为62个，直径四千米范围内楼盘小区的数量为236个，常驻人口达20万，预计项目区域未来人口将会持续增加，且区域内人口可支配收入及消费支出将大幅增加。 项目周边大规模商业体较为缺乏，区域发展不够成熟。 项目位置介绍 商业定位 判断依据： ①采用的是将单位进行分割出租的方式， ②客户购物结款的方式是在商家单独结款， ③同层里有多种业态，并未对每层进行单一定位。 故综上所述，其采用的商业模式为购物中心。 商业模式 商业定位—项目占位 商业定位 客群选择 年轻家庭 年龄层级 支付能力 单身白领 富裕家庭 学生 中老年家庭 经实地考察，在商场其中一主展示面入口以“5分钟抽样调查”方法得出以下进入商场的人数统计数据： 中老年家庭：2组 年轻家庭（包括年轻情侣）：11组 富裕家庭：5组 学生：3名 单身白领：6名 单身金领：4名 分析数据得出：此商场主要目标客群为年轻家庭、单身白领、富裕家庭三类客群。 单身金领 商业定位—项目占位 商业定位 品牌筛选 该购物中心品牌数量较多，有少量快时尚品牌，如西遇等，但大多数为一般品牌，未有见到目前较为火热的快时尚品牌，如ZARA、HM等出现。 从品牌价位上来说，绝大多数为大众品牌，几乎没有高端或者奢侈品牌出现。 商业定位—项目占位 特色业态： 海洋馆（参观） 创世界吉尼斯纪录的单体海洋馆——浩海立方，长40米，高8.3米，由12块单体面积近25㎡的亚力克面板拼接而成 由澳大利亚、美国、日本和中国专业的技术团队联手打造 11,000m3水容量 33,000只海洋生物栖息 票价：门票260元/人， 单人行年卡498元， 合家欢卡898元 ; 3-15周岁儿童100元时间：10:00 - 22:00 商业定位—业态规划 特色业态： 海洋馆（体验） 除了参观性游乐设施，基于成都内陆的特质，浩海立方还增加了不同类型的参与性亲水项目，增强娱乐业态排他性。 潜水艇观光体验，乘坐可深入海底数百米的潜水艇与海洋生物零距离接触 全球潜水认证机构-PADI，通过PADI潜水中心认证的潜水店或潜水俱乐部，可提供符合PADI标准的培训课程。 神秘深海之夜“-提供床位，让游客在世界级海洋馆内通宵扎营,近距离观赏和触摸海岸生物，亲身揭开海洋世界晚上的神秘一面。 潜水艇体验 潜水培训 深海之夜 潜水体验价格：550元?，考潜水证：450元 商业定位—业态规划 特色业态： 飞行俱乐部 波音模拟机体验又名 “飞行体验?” 是唯一获得美国波音公司授权的模拟飞行娱乐产品，成都海滨城店是美国本土之外最大的波音产品专营店之一 波音模拟机体验 直升机俱乐部 海滨城还拥有两架观光直升机，只要你购物满一定额度或者仅需支付几百元，就能享受一次直升机观光。 商业定位—业态规划 特色业态： 欧悦真冰场 真冰场在成都虽然已不罕见，但欧悦真冰场做到了专业花样滑冰表演等大多数真冰场没有做到的地方，并且此场地具备承办运动赛事标准。 票价在网上只售到39元/张，其价格还是比较亲民。 商业定位—业态规划 海滨城购物中心业态构成以零售为主，餐饮业态次之，娱乐业态占比最小。 各租户功能面积占比（%） 零售业态的面积占比约65% 餐饮业态的面积占比约26% 娱乐业态的面积占比约9% 各租户数量占比（%） 零售业态的品牌数量为约200个，占比约73.5% 餐饮业态的品牌数量为约60个，占比约22% 娱乐品牌数量12个，占比约4.5% 商业定位—业态规划 业态占比 商业定位—业态规划 承租能力较强的业态，如服饰、手表、化妆品、珠宝等都选择开在1F或2F。 每层楼都穿插有餐饮业态，而主食餐饮主要集中在4F，影院、健身房在5F， 此种目的性消费业态可将人流动线进行垂直引导。 B1 F1 超市 停车场 时尚单品 餐饮 美妆 珠宝 时尚单品 F2 餐饮 F3 儿童娱乐、儿童用品 餐饮 娱乐 餐饮 F4 F5 娱乐 娱乐 餐饮 楼层布局 永辉超市 平面布局 该层蓝色部分为永辉超市，面积约