商业地产营销报告总结..doc

[内蒙古鄂尔多斯] 新天地休闲购物中心 营销策划导入报告 上海远弘置业有限公司 台鉴： 承蒙信任，我公司非常荣幸地提交鄂尔多斯项目营销导入报告，供贵公司参考与决策时鉴！ 我司认为项目前期之完善市场调研及准确的市场定位是项目运作成功的第一关键点，其基本内容包括市场调查研究、产品研发、项目市场定位、物业发展建议等诸多事项。 本案是建立在前期多次市场调查基础上，结合市调结论、产品定位及后期操作而模拟的营销导入报告。具体内容包括项目定位、营销策略、招商策略、营销推广、经营管理发展建议等内容。作为项目全程营销的提纲挈领，此营销导入报告对后期的现场操作及营销实际运作具有较强的指导意义，涉及项目具体操作细节和最终落实方案将根据市场动态及项目工作进展程度而做适当调整。 经过前期与贵公司相关部门人员多次讨论，并得到贵公司相关部门及项目组的支持，本项工作才得以顺利进行，并能提交本案。 但由于时间和资料的限制，未必能全面周详地对所有细节都考虑在内，本公司希望随着工作的推进而逐步深化，以达到使项目开发圆满成功的目的。 敬祝细阅！此呈 目 录 项目定位篇 第一部分 项目市场回顾 一、鄂尔多斯市经济发展概述 二、鄂尔多斯市房地产发展概述 三、鄂尔多斯市商业发展概述 四、市场分析总结 第二部分 项目综合定位 一、项目概况 二、项目SWOT分析 三、项目市场定位 四、项目产品定位 五、项目业态定位 六、项目形象定位 七、项目客户定位 八、项目价格定位 （一）项目租/售价格定位的相关因素 （二）项目租/售价格定位策略 （三）项目租/售价格定位原则 （四）项目租/售价格定价过程 （五）项目租/售价格定价结果 九、项目经济计量分析 （一）项目租、售收入估算 （二）项目资金匡算 （三）项目利润预测 （四）项目风险分析 （五）项目利润实现模拟 第二篇 营销推广篇 第一部分 营销战略规划 一、项目入市时机选择 二、销售总体战略及目标 三、销售阶段性工作安排 第二部分 营销推广策略 一、项目卖点总结 二、项目总体营销思路 三、项目总体营销策略 四、项目前期推广 五、现场营销氛围营造 六、广告宣传策略 七、营销费用预算 第三篇 销售实施篇 第一部分 项目赢利模式定位 项目赢利模式选择 二、项目赢利模式定位 第二部分 销售实施与管理 销售策略 各销售阶段价格控制 销售培训及实施 销售管理 第四篇 经营管理篇 第一部分 项目经营发展战略建议 一、经营管理发展战略 二、物业管理发展建议 三、招商策略 四、销售与招商组合 第二部分 项目经营管理模式 一、经营管理模式 二、经营管理介入 三、经营管理具体实施 第一篇 项目定位篇 第一部分 项目市场回顾 一、鄂尔多斯市宏观经济发展概述 （一）鄂尔多斯宏观经济发展现状概述 通过对鄂尔多斯宏观经济的纵向和横向比较分析，得出以下结论： 1、宏观经济整体运行情况良好，经济稳定、快速发展，在全区经济发展中占有很重要的位置；2005年地区生产总值(GDP)达到550.1亿元，扣除价格因素，同比增长29.9%，增长率连续几年高居全区第一位； 2、产业结构调整与优化成效显著，第二、三产业比重增大，第一产业比重缩小，尤其是第三产业得到长足的发展；2005年第一产业实现增加值41.2亿元，同比增长9.6%；第二产业实现增加值288.5亿元，同比增长20.0%；第三产业实现增加值220.4亿元，同比增长30.1%。经济结构继续优化，三次产业比例调整为7.5：52.4：40.1 。三次产业对GDP增长的贡献率分别为2.9%、59.7%、37.4%。 3、充分利用其资源优势，大力发展工业经济，同时平衡三次产业发展，实行“以工带商，以工兴农”的发展道路； 4、居民人均收入高速增长，消费能力、消费水平、生活水平得到进一步的提高；城乡居民生活水平继续稳步提高。城镇居民人均可支配收入达到11025元。城镇居民人均消费性支出8879元。全年农牧民人均纯收入为4601元，全年农牧民人均生活消费支出3589元。 5、商贸零售业快速发展，逐渐改变单靠第二产业发展拉动经济增长的局面，实行三次产业的优化组合、齐头并进； 6、社会消费品零售额增长速度迅猛，但尚远低于国民经济增长速度，零售业发展空间巨大。在社会消费品零售额方面，截止05年底，共完成151.69亿元，同比增长15.5%。 7、旧城区改造与新城区建设同步进行，固定资产投资呈现快速增长的趋势，主要集中在基础设施建设与房地产开发； 8、挖掘、利用资源优势，扶植大型企业集团，为各行业的龙头企业保驾护航，打造城市名片，提高城市知名度与竞争力； 9、经济发展必须由