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万科财务规划 与预测小组成员：赵芮 沈昊宇 朱威威 摘要 以什么为对象 运用了什么方法 进行了怎样的分析 得出了什么结论 发现的问题及建议 公司经营业绩与增长目标 1.1公司的业绩概况 1.2经营规划对营业收入增长的影响 （是否预测到了可能风险并且采取了措施） 1.3融资能力对营业收入增长的约束 （融资能力的限制制约了资产的增长，而资产的增长的限制有制约了营业收入增长率） 公司的业绩概况 (结合国际和国家经济形势、行业状况、企业最近三年的经济发展形势) 营业收入409.92 488.81 507.14 净利润46.40 63.30 72.8 简称 总股本 总资产 主营收入(亿元) 净利润 (亿股) (亿元) 万科A 110 2156.4 507.1 72.8 金地 44.7 728.2 195.9 31.3 招商地产 17.2 598.2 137.8 24.8 预期净资产收益率及其影响因素 分 析 2.1 营业收入增长预测 1、预测营业收入 （1）回归法 （2）产品结构分析法预测 （房地产、物业管理、其他业务） 2、预测营业收入增长率与可持续增长率的比较 （实际增长率不超过可持续增长率的4~6倍） ROE预测及决定因素的权衡 1、初步预测 2、分解预测 （营业收入净利率、总资产周转率、权益乘数） 3、权衡 融资结构的分解预测与权衡 权益融资 债务融资 1.各类资产投资计划 2、股利分配与利润留存 3、融资需求 公司贯彻“不囤地、不捂盘”的快速周转策略，进一步提升运营效率。现有项目预计开工免检1329万平方米，比2010年增加6%；另一方面，公司也将适当加快竣工进度，尽快实现收入确认，以应对预收账款规模不断增加的情况。预计2011年项目竣工面积729万平方米，比2010年增加65%。 方法：平均值预测法 具体预测值： 净利润：937535.91万元 股利分红：100222.59万元 利润留存：937535.91-100222.59=837313.32万元 留存收益=盈余公积+未分配利润 = 1058770.63+1595467.35=2654237.98万元 负债融资 公司自身业务带来的商业性融资 企业自行筹划安排 应付票据 应付账款 预收款项 应付职工薪酬 应交税费 其他应付款 2011年自发性商业融资预测值 单位：万元 应付账款 预收帐款 应付职工薪酬 应交税费 其他应付款 1873546.1 7000000 160000 173477.97 1201368.94 自行筹划部分=3157015.755227 根据近三年万科年报信息来看，万科多次提出股权融资计划，这也反应了万科公司确实存在比较大的资金需求。但是近些年，房地产企业在资本市场的融资受到限制，要经过证监会和国土资源部的批准，因此在目前市场环境下，地产企业的股票融资难度较大。但即使如此，如果万科融资遇阻，对公司资金链影响也并不是很大。万科公司将积极开拓其他融资渠道，包括信托融资，境外融资，银行借款等，从而满足较大的资金需求。 4. 融资能力对营业收入增长的影响 外部融资 需求量 315.70亿 营业收入 增长率 预期是否 合理 股权融资 能力 债务融资 能力 股权融资能力分析 06-10年，完成两次股权融资 06年，非公开发行A股，42亿 07年，公开发行A股，100亿 09年，112亿元的增发方案 ?一般来说，对于预期收益较高，能够承担较高的融资成本，而且经营风险较大，要求融资的风险较低的企业倾向于选择股票融资方式 ?房地产市场调控措施之一，中国证券监督管理委员会10年暂停审批中资房地产开发商的所有融资计划。 ?没有新的股权融资计划提出，万科在2011 年不会进行股权融资 债务融资能力分析 万科公司资金周转状况良好，且没有坏账记录，企业形象维持很好，信用级较高，较容易获得短期融资。 房地产公司的规模膨胀迅速，仅靠短期融资能力很难支撑进一步发展。 还需依靠利率较高的长期负债进行融资对经营进行支撑。 短期借款 取流动负债比率四年均值0.743，短期借款/流动负债总额四年均值3.07%，预测期短期借款额为36.45亿元。 2007 2008 2009 2010 短期借款/流动负债总额 2.27% 7.13% 1.75% 1.14% 万科2007-2010年短期借款占流动负债比例 非流动负债 在公司经营规模扩大的背景下，杠杆比率有小幅提升。2011 年受政策影响公司销售增速可能下降，而现有经营规模使公