“现金收割”应对危机..docVIP

“现金收割”应对危机 地产企业负现金流不可持续 “现金收割”应对危机 　　10年来，国内地产企业在高存货、低周转的经营战略下普遍呈现持续负现金流状态，且这一状态在最近5年显著加剧。但对国际地产企业的比较研究显示，负现金流状态是不可持续的，高峰中不断延长的存货周期通常是危机的前兆。数据显示，中国地产企业营运资金周转天数平均达到400多天，是美国地产龙头企业的2倍，资产周转速度平均仅为0.3倍，是美国地产企业的1/3。尽管中国地产企业利润率略高，但更高的成长速度使得持续负现金流问题愈趋严重。　　中国地产企业要想实现安全扩张，必须保障长期“融资前现金流”的平衡。长期而言，这种平衡可能来自于一个能够产生丰厚现金流的资产组合—如香港的新鸿基，也可能来自于收放之间严格的现金自律—如美国的勒纳，又或者是像KBH那样靠先知先觉的宏观判断及时调整存货。但在目前，地产企业只可能通过“现金收割”达成这一平衡。据测算，要抗击行业调整的冲击，保利地产、金融街、北辰实业、招商地产分别需要减少15%、14%、18%和26%的存货；如果要抗击长期的冲击，万科、保利地产、招商地产、金地集团、北辰实业分别需要释放价值186亿元、160亿元、100亿元、90亿元、80亿元的存货。　杜丽虹/文 　　国内地产行业:持续的负现金流投入　　负现金流常态　　过去5年，万科年均融资前现金缺口（净经营活动现金流入+净投资活动