（金）(新)第一章房地产价格及体系——精品.pptVIP

房地产价格评估 房地产估价的必要性 哪些情况下要进行房地产估价? 房地产估价师考试科目 房地产基本制度与政策（含房地产相关知识） 房地产开发经营与管理 房地产估价理论与方法 房地产估价案例与分析 中国房地产估价师学会编. 中国建筑工业出版社．2010. 中国房地产估价师网/ 第一章 房地产价格和房地产价格体系 第二章 房地产价格的形成 第三章 房地产价格的运动与空间分异 第四章 房地产价格评估基本理论 第五章 市场比较法 第六章 成本法 第七章 收益法 第八章 假设开发法 第九章 路线价估价法 第十章 房地产估价程序 第十一章 房地产估价标准 第十二章 房地产估价业务 第一章房地产价格和房地产价格体系 三、房地产价格的概念和特征 房地产价格是房地产产权价值的货币表现。 房地产价值是房屋建筑价值和土地资源价值、土地资本价值的统一。房地产价格就是这种特殊价值的货币表现。 房地产价格的特征 1．房地产的价格受区位的影响很大。 2．房地产价格实质是房地产权益的价格。房地产由于不可移动，在交易中可以转移的，不是其实物而是其所有权、使用权或其他权益。 3．房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金 4. 房地产价格是在长期考虑下形成的。 5.房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。 四、房地产价格的特殊性 房地产价格是关于房地产权利利益的价格,同一宗房地产可以有多种不同权利内容的价格 房地产的价值具有特殊性 房地产价格具有特殊的形成机制 房地产价格具有显著的个别性 房地产价格的总体水平具有周期性波动和螺旋式上升的特点 房地产价格有多种表现方式 五、房地产价格在市场价格体系中的地位和作用 房地产价格是整个市场价格体系中非常重要的基础性价格之一，在整个市场价格体系中起着非常重要的作用。 一方面表现在房地产价格的水平在一定程度上影响着其他商品价格和市场总体价格水平 另一方面也表现在房地产价格的合理与否影响着整个国民经济。 第二节 房地产价格体系 一、房地产价格体系的涵义 房地产价格体系是指按不同分类标准划分的不同房地产价格类型系列所构成的整体 1、不同物质实体的房地产价格 按房地产物质实体类型的不同，可分为： 房地产价格（对应于狭义的房地产，即“连房带地”的房地产整体） 土地价格 建筑物价格 2、不同权利内容的房地产价格 房地产所有权价格和房地产他项权利价格： 房地产所有权价格又常被俗称为“产权价格” 房地产他项权利价格可根据他项权利的类型分为租赁权价格、抵押权价格、地上权价格、地役权价格、典权价格 3、不同交易方式的房地产价格 转让价格、租赁价格（租金）、抵押价格 买卖价格是最常用的转让价格。 租赁价格承租人按租约分期向出租人支付的价格。 抵押价格指房地产抵押时，抵押权人和抵押人（通常最主要的角度是前者）对抵押房地产所认定的价格。 4、不同产生方式的房地产价格 实际成交价格——房地产交易双方实际达成交易的价格。 评估价格——专业的房地产估价人员对房地产的真实价值进行估算而得出的价格， 理论价格——房地产内在价值的货币表现,也就是理论上存在的价格。 5、不同计价方式的房地产价格 总价——一宗房地产的总价格。 单价 ——将一宗房地产的总价分摊到该宗房地产的面积上所得到的价格。 土地单价＝楼面地价×容积率 6、不同支付方式的房地产价格 实际价格——指在交易合同签订时（或合同约定的某个时间）一次性付清全部金额的价格。 名义价格——指并非在交易合同签订时（或合同约定的某个时间）一次性付清全部金额的价格。 7、不同价值内涵的房地产价格 市场价值(Market Value) 投资价值(Investment Value) 使用价值(Use Value) 特殊价值（Special Value) 充分经营价值（Going－Concern Value） 公共利益价值（Public Interest Value)、 保险价值(Insurable Value)、 评估价值(Assessed Value) * * 独一无二性 价值量较大 1）各类房地产交易的需要 2）房地产税收的需要 3）房地产抵押、保险、典当业务的需要 4）房地产征用、拆迁、补偿的需要 5）法人和自然人作出投资决策的需要 6）企业合资、改制、改组、兼并、联合入股以及破产清算或清产核资的需要 7）处理房地产纠纷的需要 一类在买卖、交换、租赁、征用、课税等；二类离婚、遗产继承等。 8）为上市公司上市提供参考依据 房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》后，从事房地产估价活动的人员。 从1995年开始，在全国实行统一的房地产估价师执业资格考试。 第一节 房地