万科的“小”动作..docxVIP

万科的“小”动作　　以客户需求为主导的产品创新和变革将是万科在房地产下半场制胜的最大武器。　　　　“在中国，人生2/3的问题都能用房子来回答，但这还不够!一直以来，都是我们盖楼你居住，这次我们想听听你的创意!房子怎样住着更爽?家具怎样改造更牛?小区怎样建得更酷?幸福住宅，由你想象——参加#万科自造#活动”。6月26日，西安万科的这一则微博发布后，立刻引发了人们对幸福住宅的大讨论。　　其实，这仅是万科在房地产行业下半场的“小”动作之一。　　自2010年万科用1026亿元的销售额宣告它才是中国房地产行业的领头羊之后，万科与整个房地产行业却面临融资的困境，资本市场股权融资大门关闭。与保利等这样的央企相比，万科融资成本一直较高，而此时，恒大、中海等大的房地产企业奋起直追，一度超越万科。如何在平衡扩张的冲动下完善自我，得以可持续的增长?　　关于这点，王石是这么说的：30多年前，万科没有品牌号召力，没有资源动员力，没有组织管理体系。所以，我们只好诉求消费者，我们一切从消费者的角度考虑，一直走到了今天。王石的话给万科指明了发展的关键：要发展，就要向消费者负责，而向消费者负责的表现自然是提供好的房子。这个理念其实恰恰顺应了近年房地产调控下行业的变化。2011年底，万科总裁郁亮提出房地产的上下半场论时，已经意识到 “行业的游戏规则正在发生变化，未来的房子一定是要有人住的，所以上半场万科‘为普通人造好房子’，下半场加了一句，‘盖有人住的房子’。这意味着不但要把产品做好，还要通过服务等方式，吸引人们住进来，从而构建幸福的生活。于是，近两年里，万科围绕为客户创造幸福，从产品设计到产品质量打造，再到物业服务等，均进行了一系列的创新。　　这些创新比起拿地的大动作，似乎显得有些微不足道，但其产生的效果却如春风化雨般，不但赢得了市场和客户的心，带动了销售，有利于现金流的稳健和实现有质量的增长而且使得万科在三十而立之际变得更加成熟。　　设计的革命　　近年来，在万科销售的产品中，144平方米以下户型占比一直接近90%，万科的客户也以刚性需求的首次置业类客户和首次改善类客户为主。这是因为，在万科看来，中国是一个人多地少的国家。而中国正在经历的全球有史以来最快的城市化进程，必然导致人口流入的家庭数量、人口密度迅速上升，而城市建设、土地开发的速度，很难跟上城市化的速度。只有节约利用土地，才能用有限的土地，满足尽可能多家庭的居住需求。事实上，对于中小型住宅如何更大程度地满足客户需求，万科一直都在潜心进行研究。　　随着社会的发展和家庭的变化，客户对房屋的需求也相应发生了改变。例如当客户从二人世界变成三口之家，立马觉得空间不够用了;而且生活拥挤摩擦不断，房子引发婆媳矛盾升级?明明有3个房间，还有东西无处可放等等。这一无数个中国家庭正在面临的问题，这些问题或多或少影响了人们的幸福指数。　　为了不断应对客户的居住需求， 2011年，万科进行了一次全国范围的家庭调研，样本数量超过到2万家，从中收集了数千条生活中出现的矛盾和需求，然后邀请国内外的医学健康、空气质量、建筑物理性能、建筑设计、儿童行为学等领域的专家，通过对人体健康生理、城市气候、风环境、光环境、居住健康、色彩学等方面的研究，对怎样建造“有人住的好房子”提出了一套比较完整的标准，这就是幸福系。　　事实上，幸福系不仅是一种产品解决方案，更是一次住宅设计理念的更新。　　幸福系有五大功能：小面积、大功能、会成长、各得其所、会呼吸。作一个户型设计，常规设计周期大约一个月到一个半月左右，而幸福系产品，万科用了两年，它以人的24小时行为模式为线索，由2万份家庭样本、几百份国家标准，上万条计算公式得出的一份性能标准——从光环境、热环境及空气品质4个维度重新定义好房子的标准。目前，幸福系的产品已经在西安落地，这种设计理念也将陆续在各地的万科项目中进行推广和应用。　　万科的幸福系，第一个标准是一个全新的客户使用标准，是一个从传统的产品建筑设计到产品设计转变。当然，与普通的住宅产品不同，这次产品从产品设计角度，通过很多跨学科的方式实现产品的居住的体验和居住的性能指标，并借鉴了很多人体工程学，比如，小孩分两个阶段0～6岁以游戏为主，6～12以学习为主，在小孩所有器官发育，每个器官发育随着年龄段不同，对外界要求不同。一般的儿童，很多神经系统在小孩初期发育比较高，这时候就要考虑充足的采光能够保证孩子在健康的生活环境当中成长。因此，儿童房拥有270度采光窗，让自然光照实现最大化。据记者了解，万科的幸福系根据阅读学习、做饭、用餐、休闲等不同行为所需的光照度和环境氛围，通过科学研究测算，提供专业的照明设计，如儿童房学习区的LED灯，可改善白炽灯对儿童视力的影响。　　为了保持房屋的私密性，针对三代人不同的习惯，万科构筑了3个系统。比如：第一代就是父母，一