万科绿城招商地产城市选择逻辑..docx

【布局】万科、绿城、招商地产城市选择逻辑推荐语在哪个城市拿地，是体现一家房企战略扩张眼光和路径的重要依据，万科、绿城、招商如何选择要进入的城市？作为拿地依据，究竟有哪些参照？本文将有解读。▌一、判断是否拿一块地的综合因素1.土地价值衡量——7大核心因素以下核心衡量因素权重之外还设有一定弹性权重，不同企业设置不一。（1）商业服务繁华程度该核心因素权重占25%，考虑商业服务中心如农贸市场、酒店、银行、商业街等对地块的辐射影响程度。（2）道路交通状况该核心因素权重占20%，考虑地块临街道路的状况如临街道路的性质、宽度、长度、年车流量，及对外交通便利度，如距长途汽车站、机场距离，分析各地块的对内和对外交通的通达便利程度。（3）基础配套设施状况该核心因素权重占10%，考虑目前地块的城市基础设施投入情况，如供水、供电情况，以及地块距公用服务设施如市民活动中心、公园、体育场馆的距离。（4）环境条件该核心因素权重占5%，考虑地块周边环境质量优劣度，如噪音、大气污染、与污染源的临近程度。（5）产业影响因素该核心因素权重占10%，考虑园区的成熟度、相关产业的配套、集聚状况及未来发展趋势。（6）城市规划该核心因素权重占15%，考虑周边区域及城市对地块的影响。（7）宗地现状及内部资源该核心因素权重占15%，考虑宗地面积、宗地形状、临街状况、地上建筑物现状、土地开发程度、土地使用限制及自然条件如地形、地势条件、景观资源等其他因素的影响。2.关键绩效指标——内因+外因（1）内因包括全国战略布局，土地储备、年度开发计划，意向城市区位/土地用途/规模，开发能力/收益、风险预期，资金调动/融资能力。（2）外因包括宏观政治/经济环境，国家/地方行业政策，房地产市场发展阶段研判，区域市场容量/竞争程度，政府支持力度。3.竞争者分析——据自身核心竞争力4.根据所需——拿地策略16种模式买地（1）招拍挂（2）不是招拍挂，创造招拍挂。（3）直接买地。（实际是买项目）购买股权（适用有地企业除了地，其他资产较少）（4）购买股权。（5）创造境外卖股权。（6）设立特殊目的公司转让股权。（7）吸收合并有地企业，有地企业股东进而卖股权。投资（适用有地企业资产较多的情形）（8）有地企业将地投资到开发企业，然后卖股权。（9）非地产公司投资到非地产公司，然后同地产企业合并，或申请开发资质。（10）投资到新公司，然后卖股权。（适用酒店项目）分立（11）有地一方先分立，再卖股权。（12）先分立，然后同有地一方合并。（13）先用货币资金投资，再让产赎股。其他方式（14）合作建房（15）1003+36+48模式（16）委托代建▌二、万科、绿城、招商是怎么做的？1.万科——分3阶段扩张的全国化布局以客户为导向，营造舒适的居住氛围，由首置产品向全产品系列扩展。第1阶段：1991~1995年发展特征：快速扩张，以一线城市为重点向三四线城市扩张，一度扩张到13个城市。发展区域：深圳、上海等沿海开放城市为重点，试探性进入二三线城市。开发方向：包括商业在内的和房地产有关的全程开发，积极进入每个可选择的区域。第2阶段：1997~2000年发展特征：由扩张到收缩期，集中优势资源至一二线城市，重点扩大重点城市的市场占有率。发展区域：基本以深、京、沪、津4个城市为主。开发方向：逐步确立只做住宅的核心理念，包括华润超市在内的商业内容被逐步剥离，该阶段主要满足首置客户的购房需求。第3阶段：2000年至今发展特征：确立3+X战略，以长三角、珠三角、环渤海三大区域为核心逐层推进，基本实现全国化布点。发展区域：除三大区域主要城市外，兼顾武汉、成都等重要城市，并逐步向区域内三四线城市拓展推进。开发方向：从城花首置系列到金色改善系列的产品划分体系，形成了住宅产品全系列的覆盖。2.绿城——深耕长三角，逐层拓展热点区域以产品为导向，营造尊贵的居住感，坚持改善类产品为主，以形成较强的品牌效应。第1阶段：2000年前发展特征：区域深耕，基本以杭州作为根据地进行发展，并逐步进入浙江省内城市。发展区域：杭州及部分浙江省内城市。开发方向：打造高档住宅，做最好的产品，提供顾客尊贵的居住感。第2阶段：2000~2003年发展特征：区域深耕+核心城市，继续以浙江为重点，开始向核心城市拓展，先后进入上海、北京。发展区域：浙江省内仍是其主战场，上海、北京等重点城市开始出现绿城的身影。开发方向：把其一贯坚持的高档产品策略继续复制到浙江省外的其他核心城市，获得了良好的接受度。第3阶段：2003年至今发展特征：区域深耕+核心城市圈拓展，浙江省依旧是其主基地，其他核心城市也逐步向外拓展，逐步形成全国化布局。发展区域：浙江省主要城市，上海、北京核心城市，合肥、长沙、郑州、青岛等二三线城市。开发方向：其提供高档产品思路的继续延续，并对包括户型在内的多个方面逐步进行