上海农村集体建设用地可流转..doc

上海农村集体建设用地可流转 上海市政府近期公布的《关于开展农村集体建设用地流转试点工作的若干意见》显示，凡符合土地利用总体规划和城乡规划、依法取得的农村集体建设用地使用权，原则上均可流转。 本报最新从权威途径获悉，目前，上海市约有1100平方公里左右的集体建设用地，约占全市建设用地总量的40%。此部分巨大的存量土地如果陆续“开掘”出来，将大大缓和上海眼前大建设的土地不足门槛。 上海农委副巡视员、上海市农村经济学会副理事长顾吾浩告诉本报，如果政策得以实施推广，未来将为上海的建设提供非常大的土地保障。 用地瓶颈逼迫 不久前，上海市规划国土资源局局长冯经明在2010年工作会议作主题报告时指出，今年，上海要加大存量土地盘活利用力度，加大闲置土地处置力度、积极推进低效用地的“二次开发”。 冯经明提出，要继续推进农村集体建设用地流转试点工作和探索建立土地资源市场。 尽管2009年顶住了经济动荡的，2010年对于上海经济而言依旧困难重重，大批扩内需建设项目的上马，对土地的运作形成新一轮的压力。 本报获得的上海规土局的数据显示，根据上海市以及区县2010年推进重大基础设施建设、重点产业发展以及民生工程实施的实际用地需求，结合土地资源利用现状、建设项目用地特点和历年新增建设用地占用农用地的比例关系，规土局初步预测，上海市2010年新增建设用地计划7000公顷。 据悉，2009年，国土资源部安排下达上海市2009年度新增建设用地计划5000公顷，即便是5000公顷的面积，在2009年已经很难满足其建设需求。 目前，上海为了保障扩大内需项目、重大市政及重点急需项目的用地需求，已经无法实现国土管理体系对农田“先补后占”的方式，而进行“边占边补”，即由重大项目建设单位（区县）足额缴纳足够的耕地开垦费，再进行建设。 至此“控增逼存”成为新形势下，上海应对这一压力的解手之策，盘活闲置的、存量的土地之余，更大沉积散落在上海农村的集体建设用地流转，即刻启幕。 上海农村集体建设用地占全市所有建设用地总量的49%，与城镇国有建设用地数量相差无几；截至2009年前，上海户籍农民有181万人，城镇户籍人口有1400多万人，从人均占用建设用地量而言，释放农村土地潜力势在必行。 增减挂钩 上海市政府同时规定，参照农村集体建设用地基准地价建立最低限价制度。土地使用者依法有偿取得的农村集体建设用地使用权可以通过转让、转租等形式进行流转。依法取得的农村集体建设用地使用权，可以抵押。 同时，农村集体建设用地在交易方式、交易价格、使用期限等，与国有土地享有同样权利，与国有土地“同地、同权”。 至关重要的是，由于土地可以用于除商品住宅开发之外的工业、商业、旅游业、服务业经营项目，和基础公共服务设施建设。这一建设指标的腾挪，将大大舒缓上海扩内需项目的用地指标。 1月22日召开的上海市农村工作会议，透露的新信号为，会议要求各区县将农村集体建设用地流转、农民宅基地置换全部纳入城乡建设用地增减挂钩试点大框架范围内进行。 而农村集体建设用地的流转同样纳入这一框架之中，同时可以保证上海保护农村地耕红线，保护好328万亩基本农田，并使得腾挪出来的建设用地指标用于新的扩内需项目建设。 关于农村集体建设用地流转的思考 内容摘要：农村集体建设用地流转制度的建立涉及集体土地所有权实现形式等一系列制度的改革，是一项系统的工程。因此，本文立足制度设计，认为在逐步推广集体建设用地流转试点的同时，应注意控制数量，把握和遵循平稳推进集体建设用地流转的原则，逐步清除制度障碍，完善相关的支持体系。　　关键词：集体建设用地 流转 试点 收益分配 　　 　　党的十七届三中全会明确了建立城乡统一的土地市场，允许集体建设用地流转的农村土地政策改革方针。从国土资源部批准成立第一个集体建设用地流转试点至今，全国很多城市都开展集体建设用地流转的试点工作，取得了一定的成绩和经验，同时也存在一些问题。因此，在已有试点工作开展的基础上，本文对建立集体建设用地流转制度的相关问题进行探讨。 　　合理确定集体建设用地流转的内涵 　　关于集体土地使用权流转的内涵，目前主要有两种观点：一种观点认为集体建设用地流转应包括首次流转和再次流转；另一种观点认为其应仅指集体建设用地使用权在土地使用者之间的转移。 两种观点的矛盾是流转的集体建设用地是否包括初次流转的集体建设用地，是存量与增量的问题。 　　所谓集体建设用地“首次流转”，实质上是土地使用权与土地所有权的初次分离。在我国现行土地制度下，这种分离通常是在地方政府的操作下进行的。在“土地财政”以及不科学的政绩观的左右下，其结果通常是建设用地供给总量的增加，而不是现有存量建设用地利用率的提高。这种新增建设用地增加迅猛而存量建设用