进度数据库验总结3.doc

进度数据库各节点时间差分析 吸纳土地-定位 定位工作包括：制作定位报告、报股份公司审批、调整修改。 定位报告的制作时间与地区公司的成熟程度相关。成熟的地区公司在当地时间较长，做过的项目也较多，对当地的市场行为、消费规律等等相对较熟悉，以往积累的资料、素材也比较多，因此编制定位报告的时间相对较短。此外由于成熟公司对当地市场的成熟把握，制作出定位报告报也相对较客观，内容也较合理，因此总部的审批过程通常也比较快，上会之后的修改也不多，同样也缩短了过程时间。总体来说成熟地区公的经验为定位报告的制作赢取了时间，对于定位完成时间的修整会在-1个月左右。 定位报告的制作时间与土地大小有关系。通常定位报告针对的都是项目整体的定位报告。其中必然要对项目如何分期，根据每年的利润指标进行一下分析和权衡，而这个过程牵扯营销、设计、工程等多个部门，因此相比土地面积不是很大的项目，这个在不影响大原则下的最优方案的产生需要的时间就会更多，整个定位报告的产生时间固然就会加长。另外此定位报告上报总部之后，同样会面临审批过程中，总部各个部门对不同分期方案优缺点间选择的决策时间的增加。综上所述，土地面积较大原因对定位报告完成时间的修整会在+1个月左右。 从统计数据中看定位报告的制作时间与项目的物业类型没有直接的关系。 影响因素 成熟地区公司 土地面积较大 影响时间（月） -1 +1 定位-规划设计 规划设计工作包括：规划设计、建筑物单体方案设计、规划设计及方案报建。 目前项目土地的获得多以招拍挂为主，规划要点比较明确，因此从规划设计工作本身来讲，成熟的设计公司所需的设计周期大体相差无几，加之目前项目各个分期的建筑面积都控制在一定的范围内，面积影响可以消除，所以项目规划设计工作时间较固定。 然而设计单位做出的成果并不是最终的成品，之中还存在两重博弈。第一是地区公司与设计单位之间的。地区公司编制的方案设计任务书并不能全面地指导设计单位做出完全符合我们要求的产品，而现在更多的情况是出于营销、工程等多方面的考虑，我们要求设计师必须改变他本来的初衷而满足我们对意愿。对于设计思想上的沟通是概念性的，需要反复来回的过程，于是设计工作完成时间将会受到影响。另一个则是被我们认可的设计成果与相关审批政府部门间的。对于土地的规划指标，我们运用的不仅是充分，而且还经常会钻一些空子、打一些擦边球，为项目争取更大的利益。然而这种超出是政府部门所不能接受的，于是就产生了反复修改、反复报建的过程。修改过程的时间取决于我们与政府部门的关系、超出范围的程度、我们所能接受的底线等等多方面因素，故这个拖延时间是存在地区、项目差异的。综上所说，重要因素对设计时间的影响都是不利的，因此实际中应考虑+2个月左右的调整。 相对规划设计，建筑单体方案设计工作所需时间出现变数的可能性不大，因此无需调整。 影响因素 设计的调整过程 影响时间（月） +2 规划设计-施工图 高层、小高层施工图设计工作包括：扩初设计、扩初报建、基础施工图设计、剩余施工图设计及施工图报建；多层及联排则包括施工图设计及施工图报建。 高层、小高层结构复杂，通常都有扩初设计阶段，因此设计时间较长。对于高层、小高层施工图的设计工作最大的变数同样是来源于审批政府部门的不同意见，其中消防和人防部门的意见最多。如果施工图报建不顺利的话，可能会耽误+1个月的时间。 高层、小高层的施工图设计时间考虑了与规划设计阶段工作的搭接，即规划设计的报建工作和施工图设计工作同时进行，不考虑规划不被批准的情况。如果规划设计在政府部门的审批后发生了一定的修改，造成施工图的设计被迫变动，那么施工图的时间将有+1个月左右的调整。 多层及联排结构简单，一般都没有扩初设计，因此设计时间缩短。多层及联排由于密度低、间距大，各方面的设计较容易，可被审批部门卡的地方不多，因此设计周期相对固定。 影响因素 报建不顺利 规划设计调整 影响时间（月） +1 +1 施工图-开工 此阶段工作包括：施工单位确定、施工许可证办理、项目开工。 对于高层及小高层项目为争取工期、利用政策，通常在拿到基础施工图后就可以开始基础施工单位的分判及基础提前开工许可证办理的工作了，因此开工时间早于施工图完全获得时间。通常情况下可以获得1.3个月以上的提前。 对于多层及联排项目，由于施工图设计时间较短，故通常情况下不会采用基础提前开工方式，但分判工作可以和施工图报建同时展开。 影响因素 桩基提前开工 影响时间（月） -1.3 开工-开盘 此阶段工作包括：作为临时售楼处的会所施工、为确保开盘而必须的售楼工程施工、为满足预售条件而进行的主体施工以及为开盘而做的准备工作。 由于各地区的政策不同，因此预售开盘条件也有所不同，比如珠三角地区，高层、小高层要达到形象进度的2/3，多层全部封顶才能卖楼，而