连锁商业地项目模式的形式的可行性报告.doc

商业地产项目模式 ---设计者：曾健 一、项目基本模式 1、主体公司计划在全省各个市县，位置相对较好地段，投资购买商业性质的土地约30~~50亩；海口、三亚可以根据实际情况购买2~~3块同等规模的商用土地； 2、每块地块均开发建设具有海南风情特色的南洋式骑楼风格小高层（3-4层）商业用房，地下部分为停车场、卖场及设备用房；地上一至四层为商业用房； 每块地留有足够空间配置休闲广场、绿化；交通脉线清晰便利； 3、每个市县项目投资开发前的业态产品设计方案大体上一致（有利于统一树立项目品牌，助于招商，便于复制），具体根据各市县不同民俗风情特色做相应的装饰细节变动； 4、启动每块地块前期设计工作时，均与有关战略合作伙伴（选择几个较大的卖场、商家、品牌厂家）充分沟通，根据战略合作伙伴的需求做相应的结构设计。通过战略合作伙伴的入场带动整个项目的招商工作，快速积累人气； 5、整个项目以市县划分（海口三亚以区域划分）期次，按土地供应条件及主体公司资金情况安排投资规模和时间，分期次有步骤的购置土地及投资开发建设； 6、每个市县商业项目投资开发建设后，计划按当时市场价格销售开发量的50%，实现投资资金的快速回收；剩下50%进入主体公司固定资产项运营；通过培育每一个期次项目的商业人气来提升资产价值； 二、资金筹措方案 1、自有启动资金来源： （1）、主体公司股东前期投入（含自有资金及前期固定资产抵押贷款）； 主要涵盖内容：前期选址、立项、策划、设计、土地款、前期工程款等； （按目前初步计算，首个项目：30亩，容积率2.0的前提下，自有资金和前期融资资金合计最少8000--10000万元人民币） 2、项目本身融资渠道、额度： 主要考虑银行金融机构融资（利率、期限较为合适）； 取得土地证及完善报建手续后，通过项目本身（土地及地上部分建筑物评估）向金融机构申请开发贷款；申请银行借款额度根据土地价款与工程造价及付款方式决定。 主要涵盖内容：后续工程款、前期营销策划费用等； （本次融资规模至少需要6000万元左右，该资金必须保证项目建设至主体封顶，取得《预销售许可证》） 3、项目本身预销售回款： 在正常施工至主体结构封顶时，取得《预销售许可证》后，通过大力营销，保证在项目完工同时完成销售回款6000—8000万元（该目标任务可以保证置换前期土地及地上建筑物抵押贷款所需还贷资金）。 4、项目分期次融资方案： 首个项目建成并投入运营后，可以将首个项目中留有自用的50%房产及地下车库、自用房等重新评估，向银行申请贷款，预计申请贷款额度至少达到10000万元左右，用于第二个项目的投资开发建设。 以后逐个开发的项目资金来源依此类推。 三、投资测算 1、按购买30亩商业用途土地，容积率为2～2.5，建筑密度50%左右。 按容积率2%计算，30亩土地大约可盖4万㎡的商业用房（有证计算面积部分），规划3～4层的骑楼步行街，占土地面积的50%左右，建设小型商铺和大型商业用房约为40000㎡（计面积有证部分）、地下室计划面积：10000㎡（不计面积容积率），则30亩土地可盖5万㎡！ 2、假设土地最高价格为200万元/亩，约30亩土地出让金约：6000万元，报建费用约600万元，5万㎡的建筑成本约为1亿元，各项成本和不可预计成本约2000万元。则项目、土地、建安总投资成本最高为1.9亿元！ 3、项目计划：建成后安排销售20000㎡的小铺商业步行街；项目未销售保留自用面积20000㎡商业物业和地下车库及配套用房约10000㎡； （1）假设骑楼商业步行街小商铺平均售价：8000元/㎡，销售额：20000㎡*8000元=16000万元； （2）地下室6000㎡～7000㎡为停车场，设计为280个车位；每个车位按一次性销售8万元/个，则该部分收入为：2240万元； 如出租，加上地面车位（设计绿化树底下安排车位：至少（30*666.66*0.5*0.3）/25=130个），则共有410个车位出租，按15元/车位/天，则每个月车位租金收入18万元，年租金收入220万元； （3）3000㎡～4000㎡为商业引导街。 （广告位租金收入在此计划书中暂时不计算） 4、建设投入按最高成本为1.9亿元，计划通过销售收款及停车位收入约1.6~~1.8亿元，则销售回笼资金与投资成本存在不超过3000万元的差额； （销售收入及车位收入资金使用安排计划：1、归还前期购买土地贷款；2、归还项目本身前期开发贷款；3、支付工程款及运营费用。） 5、公司留存自用的20000㎡的商业物业和10000平米的车库及配套房大约可以按最低6000元/㎡评估，评估价约为1.8亿元，按60%贷款额度，可贷款1.08亿元，扣除支付销