社区商业的类型及设计要点(部分万科案例举例-1.pptVIP

社区商业的类型\设计要点及 万科个别项目产品问题案例 社区商业的类型及设计要点 从社区开发模式角度划分： 多点式社区商业——20世纪50~80年代居住区开发时代的产物 社区底层商业（裙楼临街商铺）——解决沿街底层住宅不好卖产生的 社区商业街区——商业与居住区开发规范化 社区商业中心——伴随城市大型社区出现 北京华侨城社区商业街 北京望京凯德MALL 北京SOHO社区底层商业 多点式社区商业（目前应用较少） 特点：散布在社区当中，多存在于20世纪50~80年代规划的老居住区中，受当时商业发展水平限制和技术限制，面积规模小 发展现状及问题：改造住宅底层阳台、居室、利用住宅间隙搭建商铺来扩大营业面积，业态组成简单、管理混乱、社区品质差、服务及产品质量无保证 商业业态：日常小百货、早餐店、水果摊、蔬菜摊、食品店、烟酒副食、家庭维修、服务加工、美容美发等 适合面积：5平米~100平米 布置原则：小区入口处、小区内广场及活动场地周边 适宜范围：规模较小的社区和老社区改造 社区商业的类型及设计要点 案例列举（万科紫金苑） 青年大街 住宅+商业 住宅+商业 社区底层商业（裙楼临街商铺） 特点：“一层皮空间”，围合社区，动静分离，最初设计时无功能要求、无业态要求，销售型商铺 发展现状及问题：最初设计无功能考虑，也少对于一些业态的技术考虑，如餐饮。后期改建对环境及居住品质有影响。 商业业态：生活配套类（药房、洗衣店、宠物店、便利店等） 适合面积：单铺面积在50-200平方米 层高：4.5-5.5米 门面宽及进深比例：规范：1:2 不超过：1:3 商业楼层：2层最为适合或者层高较高的复式商铺 总商业体量：控制在15000平方米以内 设计原则：沿社区周边交通便利及展示面较好的主要街道布置 社区商业的类型及设计要点 案例列举（万科新里程） 文汇街 浑南大道 8米挑空商铺 绿化带 → 问题1：绿化带对商业网点形象遮挡 问题2：8米挑空商铺需自费负责后期楼板建设，2010年楼板建设费用约为600-800元/平米 案例列举（万科朗润园） 问题1：商业网点门前立柱对后期经营商家形象影响，不利于店招设置； 案例列举（万科朗润园） 2.8米层高 问题2：商业网点内部层高2.8米，限制部分商家经营。 案例列举（万科朗润园） 问题3：商业网点二层内部管线杂乱且错综复杂，使用高度照成浪费。 案例列举（万科金域国际） 问题1：住宅下商业网点约270平三层，层面积约80平，商家不便于使用。 问题2：商网内部剪力墙较多，后期改造难度大 建议是否可以部分一层或一二层，三层合并独立预留通道。 一层 一、二层 单独三层 社区商业街区 特点：从裙楼底下脱离出来，开始有功能考虑，技术考虑，服务人口约为2~5万人，部分还辐射到社区外消费人口 发展现状及问题：无定位，无统一规划 商业业态：零售、生活配套、餐饮、休闲、美容美发、足浴等与居民生活相关业态 适合面积：单铺面积在50-350平方米 层高：4.5-5.5米 门面宽及进深比例：门面宽适宜4米以上，中型店铺4~8米，进深比例1:1.5~2，最大不超过1:3 商业楼层：2层最为合适，局部三层 总商业体量：控制在3万平方米以内 设计原则：社区商业街道空间适宜比例为1，道路宽度适宜6~20米；沿居住区靠近城市主干道布置、或沿居住区之间城市次要道路布置。 社区商业的类型及设计要点 社区商业中心 特点：独立设置的建筑及建筑群，外向型社区商业，辐射能力强。 层高：标准层 4.8-5.5米，首层适宜6米，特殊业态要考虑具体层高要求。 商业楼层：可建地下一层至地面5层 规模：小型、中型、大型 建筑形态：百货公司、购物休闲中心、组团街区式商业中心 北京甘家口百货 北京朝阳大悦城 北京易事达购物休闲广场 上海金桥国际商业广场 上海大宁国际商业广场 …… 规模 面积（平方米） 服务半径 到达方式 业态组成 小型商业中心 1万~2万 0.5公里 步行 以连锁超市为主力店、附专柜、药店等 中型商业中心 2万~3万 0.5~1.5公里 步行或自行车 超市（或大卖场）为主力店、附生活服务类店铺、同时配餐饮及快餐店、生活型店铺。 大型商业中心 3万~8万 1.5~3公里 公交车或私家车 大型超市、集中商业区