I土地估价师实践考核.docVIP

土地估价师实践考核 个人专业实践总结 本人自1998年毕业以来，一直从事房地产领域的相关工作——房地产营销、房地产经纪、房地产评估、土地评估等，积累了较为丰富的理论知识和实践经验，并先后取得了房地产经纪人（2005年）、房地产估价师（2006年）、土地估价师（2008年）等执业资格。 2006年12月至今，我一直在江苏****土地房地产评估咨询有限公司****公司是江苏省权威的土地房地产评估专业机构中国土地估价师协会评定A级资信机构可以从事包括基准地价城镇地价动态检测司法仲裁征收土地税费上市在内的各类土地资产评估业务熟练掌握评估理论与方法能对评估进行分析并能将网络与新技术应用于评估城镇地价动态检测司法仲裁集体土地被国家征用后，由于土地用途的改变如变为商业、住宅、工业和土地使用方式的改变如播种农作物变为建造商品住宅、作为土地资源参与工业产品的生产，土地价格往往会成倍增长。 土地增值收益是指政府出让土地除收回成本以外还应使国家土地所有权获取的增值收益按照成本逼近法的理论，利息、利润、应缴纳的税金可以征地补偿费。土地增值率的大小往往遵循以下规则： (1)用途不同，土地增值率不同商业住宅工业(2)级别不同，土地增值率不同一般二级三级四级 土地增值率的大小可以根据样点地价的测算结果，参考前几年的出让、转让和估价资料，并结合专家的意见来确定。土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该宗土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为划拨土地使用权没有使用期限的限制。随着划拨土地使用权的入市，特别是企业改制过程中，经常涉及划拨土地使用权处置问题，如何开展评估工作，是不容回避的现实问题。成本逼近法土地价格土地成本价格与土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于增值地租，应归国家所有，相当于出让金部分。故在用成本逼近法计算划拨土地价格时，划拨土地使用权价格应土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。出让土地使用权扣减出让金间接计算首先评估出此宗土地正常的市场价格，然后缴纳出让金占出让土地价格的比例，从而确定划拨土地使用权的价格。较为广泛，但估价人员必须深入了解缴纳出让金的方式以及出让金占出让土地价格的比例。为了使更加真实客观，建议不同地类缴纳的出让金比例做出明确规定。收益还原法利用此方法评估时，估价人员须掌握划拨土地纯收益及土地还原利率。如何计算划拨土地纯收益在《城镇土地估价规程》中尚无明确规定，可以通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业租赁和租金水平来间接计算。国有土地租水平由土地出让金水平来规定，是国家权益在土地收益上的体现，所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益。市场比较法随着企业对划拨土地权益的日益增强，划拨土地使用权抵押、转让等行为日益增多，划拨土地交易案例也会逐年增加。我们可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。估价机构及估价师必须在县级主管部门网站上进行备案、公示，未经公示的估价机构出具的报告没有法律效力。备案公示的估价机构在其资质等级许可范围内，银行、拆迁办、法院、税务等部门。公开估价机构、估价师信用档案，便于公众查询。将估价机构、估价师的信用档案记分情况与估价机构资质的申请、升级关联严格落实估价师，。