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试论我国农村宅基地属性及成因 农村住宅的法律地位与宅基地的属性密不可分。农村住宅与城镇居民住宅之所以法律地位相异，按形式逻辑学求异法规则，原因就在于宅基地所有权性质不同，前者属于农民集体所有，后者处于国有。因此，研究农村住宅法律地位离不开对农村宅基地属性的分析。 ? ??? 经济基础决定上层建筑，任何法律制度的立、改、废，均由一定历史条件下的综合社会环境决定和影响，通过对某项法律制度历史渊源的考察，分析其历史背景，我们才能探究问题的实质和解决问题的途径。 ? 一、建国以后宅基地制度的历史演变 ??? 一九五O年六月颁布实施了《中华人民共和国土地改革法》，废除了封建的土地制度，实行耕者有其田的土地制度，将没收和征收的土地统一分配给了无地或少地及缺乏其他生产资料的农民所有。自此，每个农民均拥有一份土地所有权，当然也拥有一份宅基地。 ??? 五十年代社会主义改造时期，中共中央先后作出了若干有关合作化的决议提倡在土地私有制的基础上，根据农民自愿和互利，实行以土地入股为特点的农业生产合作社或称土地合作社。自此开始了从土地私有向公有的过渡。五十年代末至六十年代初，实行人民公社化，将所有土地公有化，一 九六二年九月中共中央八届十次全会通过了《农村人民公社工作条例修正草案》（又称《六十条》），进一步稳定农村土地集体所有制度，规定人民公社的基本核算单位是生产队，生产队范围内的土地都归生产队所有，包括社员的自留地、自留山、宅基地等等。一九六三年三月二十日中共中央《关于社员宅基地问题作一些补充规定的通知》提出：“社员的宅基地，包括有建筑物和没有建筑物的空白基地，都归生产队集体所有，一律不准出租和买卖。但仍归各户长期使用，长期不变。”通过上述规范性文件，确立了社员宅基地属集体公有的体制，但《通知》又规定“社员新建住宅占地无论是否耕地一律不收地价”。 ??? 一九八二年二月十三日国务院发布《村镇建房用地管理条例》着重规定了宅基地用地面积标准，同时又对社员对宅基地的使用期作了规定：社员迁居并拆迁房屋后腾出的宅基地，由生产队收回，统一安排使用。废除人民公社制度后，一九八六年六月二十五日，颁布了建国后第一部《土地管理法》，该法第六条第二款规定“宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。”同时又对可申请的宅基地面积作了限制“农村居民建住宅使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”农村村民使用宅基地有了面积限制，但当时尚无有偿使用的规定。 ??? 一九九三年三月八日，国务院批转了国家体改委《关于一九九三年经济体制改革要点》，“逐步推行农村宅基地有偿使用。”此后很多省市如浙江省、上海市等作出了宅基地有偿使用的规定。但一九九三年七月二十二日中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于涉及农民负担项目审核处理意见的通知》取消两项收费：农村宅基地有偿使用收费和农村宅基地超占费，以减轻农民负担。 ? ??? 一九九八年八月二十九日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订《中华人民共和国土地管理法》，取消了修订前关于“城镇非农业户口建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不行超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”的规定，城镇居民不再获准使用集体土地建房。 ? 二、农村宅基地的属性 ??? 通过对上述宅基地制度历史演变过程的分析及现有法律规定可以归纳出，农村宅基地具有以下属性： ? ??? 集体所有。现行《宪法》及《土地管理法》均规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有”、“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”“集体”的概念可以是村农民集体，可以是乡（镇）农民集体，也可以是村民小组农民集体。 ??? 使用主体特定。特定的宅基地仅限村集体经济组织特定的成员享有使用权。农村村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出，特定村民申请取得宅基地后只可自己建房不可将其出卖、转让。建成房屋后，如将其出卖而变更宅基地使用主体的，须经原宅基地审批机关审批同意。 ???无固定使用期限。使用城镇国有土地的，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》根据不同的土地用途，规定了不同的最高使用年限，期限届满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得，土地使用者申请续期的，需重新签订合同，支付土地使用权出让金并办理登记。如前所述，使用农村宅基地的则没有年限规定，使用者可以长期使用，直至建筑物拆除为止，除非出现《土地管理法》第六十五条规定的情形。 ? ??? 福利性。使用城市国有土地，不同的城市及不同的地段，需支付价额不等的出让金，而农村村民使用本集体经济组织的土地建住宅，只需支付相对前者低得多的费用，基本上可视为无偿使用。 ? ?