国内大型房地产企业招标采购管理模式解析.doc

目 录 1万科集团(刘 威) …………………………………………..1 2恒大地产(黄 媛) …………………………………………..9 3保利地产(李运成) ………………………………………….18 4中海地产(梁建军) ………………………………………….21 5万达集团(张鹏飞) ………………………………………….32 国内大型房地产企业招标采购管理模式 2011年7月1日，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》。其中，万科、恒大、中海、保利、绿地和万达领跑销售金额榜，恒大、万科、绿地、碧桂园、保利和中海、万达则领跑销售面积榜。根据部门需要，现针对性选取几家代表性企业进行招标采购以及成本控制方面的模式进行分析。 1万科集团 如何更有效的整合资源，发挥规模效益是万科集团管理团队正在思考的事情，他们发现，供应链条的稳定高效不仅可以简化复杂的采购清单，更有利于控制成本并有助于品质管理。房地产产品和制造业产品的生产周期不同，但依然要向制造业那样学习规模化和标准化经验。通过对大型跨国制造业企业为例，采购成本几乎占到了销售额的50%（如其净利润是5%，即采购支出和净利润是10:1的关系），这意味着，采购每省1%，就会对利润带来10%的提升。事实上，供应链的价值对所有企业都是非常重要的。 通过标准化和集约化去实现一个企业的规模效益，同时通过标准化，深化与合作伙伴的合作，从而带动整个行业发展。在“2010年万科集团AB级标准化装修房子签约仪式”上，首次将石材、墙纸、五金这三个以往通过总包单位进行采购的建筑部品列入到万科集团采购中来的目的，就是从行业发展的角度考虑的；供应商可以在前期通过设计阶段的配合，提供几套实用方案，而不是简单地提供上百种产品目录。 万科采购招标和供应管理的主要经验： 1、采购供应管理的责任体系和业务流程相匹配，从制定采购计划、申报需求计划、实施招标采购、采购合同评审、采购合同交底、供应过程监管、供应效果评价的各个控制环节的责任清晰、授权适当、工作关系明了，保证了业务流程的顺畅运行。采购实施部门要完全掌握项目系统的采购策划控制目标计划，现场管理者不仅要报需求数量和时间节点，同时要明确采购对象的质量标准和成本控制目标。 2、采购策划控制目标计划与工程建设节点计划联动，事事做到事前控制。 3、集中采购的范围及标准做到事前明确，常规设备和材料集中采购清单基本稳定不变，质量标准描述清晰详实。 4、采购业务管理工具（各类表格）精细，制度简洁明了，业务所需表格工具设计科学合理，可操作性强。 5、产品已基本经形成标准化，核心是设计形成了标准化，主要大宗材料、设备的采购标准及采购方式也随之形成标准化，长期稳定的采购渠道也随之形成，成本控制目标得以有效实现。标准化可以减少分散采购造成不必要的成本。这里的标准化，并不是说形成统一的产品形态，而是形成不同类型产品的主要标准，有了这个标准才可能列出常规产品和产品的集中采购清单，并明确其技术标准，最终形成长期稳定的标准化采购名录及批量采购，为最大限度控制采购成本创造条件。集中采购不是采购执行者的单一化，而是要形成统一的采购标准、统一的合格供应商名录、统一的采购计划、统一的审批流程，有责任部门和责任人来统筹协调采购招标和供应工作。 6、完善供应商管理。除了把大量的时间放在协调和招标的实施过程，同时要时刻关注供应商，建立供应商数据库。同时按照相关的采购流程对供应商进行评价，对供应商进行分类分等级管理。要深入理解所需产品的属性特性及供应商的企业的规模、操作模式，产品品质及售后服务、配合意识等。只有这样做，才能做到真正做到所使用产品的准确定位，才能在供应商数据库逐步建立与完善的基础上做到同类供应商的分类分等级管理。 总之，万科能做到了事前、事中、事后控制三到位，采购成本和质量控制目标能得到保证，供应能及时满足生产建设需要，确实值得我们学习。 一、采购管理发展模式 二、采购组织机构及原则 三、采购管理概要流程 3.1战略采购流程 3.2直接采购流程 3.3一般采购流程 四、采购方式的解释 五、物料管理 2恒大地产 2.1恒大房地产公司采购管理管理办法 第一章 总 则 一、采购管理范围 本规程是公司购买原材料、物资、零部件、设备、办公用品、劳动保护用品以及其他物资过程中的决策、价格监督、质量检验等行为的基本规范。 二、采购管理原则 按照科学有效、公开公正、比质比价、监督制约的原则，建立健全采购管理的各项制度，防止采购过程中的不正当行为发生。 第二章 采购管理机构和采购管理体制 （一）采购管理机构 ●负责使用部门及工程方面日常物资、