l鼓楼A块项目定位分析报告.docVIP

鼓楼A块项目定位分析报告 一、项目概况 本项目位于鼓楼立交南入口处东侧，紧邻“中信实业银行”办公大楼。距离鼓楼市民广场仅150米之遥。交通方便，有 等公交车通往市区各处，离地铁1号出口仅百米远，距离新街口约半公里。周边有八一医院、电信、邮政、江苏电视台、市政府等机关、事业单位办公大楼。有鼓楼公园、鸡鸣寺等人文景观。距离山西路---南京第二商圈较近。整个地块周边自然人文景观均较好，交通方便，但商业氛围缺乏。 人文特征：与鼓楼公园、鸡鸣寺、市政府、江苏电视台、南京大学位于一条轴线上，位于南京的吉祥龙脉之上，人文景观优越。 地 址：位于中山路 号“中信实业银行”办公大楼旁。 位置描述：鼓楼立交南入口东侧。距离鼓楼市民广场约200米，距离地铁1号线鼓楼站出入口仅百米之遥。南距新街口约半公里。地铁对面有鼓楼医院，周边有电信、邮政等事业单位办公大楼。 商业特征：该办公大型事业机关办公集中地周围、餐饮、娱乐设施欠发达。与南京第二商圈---山西路相距较近，该区域不能形成较强的商业氛围。 交通特征：该项目处于中山路与北京西路交汇处交通发达，有多路公交线路通往市区各处，且离地铁出口较近。 二、土地价值发现 1、地块所处区域在南京商务楼商圈中位例第三，层次较高（新街口为第一商圈、山西路为第二商圈），因此不宜建成独立的高级专业写字楼。而宜开发小面积商务楼或商住楼项目，具有8000元/M2的商业潜质。 2、地块属黄金商业区，由于地价较贵，因而并非建立独立的高档高层住宅小区的理想之地。若将底层裙楼开发的，与商场等配合建商住项目会因地处商圈中心。等生意之便以及交通等基础条件较好之利，会有独特的市场吸引力。 3、将要开通的地铁1号线，将会为该项目带来约60万人次/日的人流，使得该地块极具商业潜质。地铁是一种大容量的交通工具，随着地铁一号线的建成，地铁一号沿线将成为南京人流、物流、资金流、信息流强度最大地段。将对目前的商圈产生一定的影响。据广州、北京、上海等已开通地铁大城市的经验，靠近地铁的商业均表现了良好的经营状况和较高的商业价值。距离地铁出入越近的商场，销售价格也高于其它同类商场。 三、项目SWOT分析 优 势：1、地段较好，位于鼓楼中心区域。 2、周边交通方便，公交线路多，通往市区各处。 3、周围环境较好。 4、离地铁出入口较近。 劣 势：1、进入地块出入口交通不够方便。 2、周围缺少超市等生活配套，缺少高档餐饮、娱乐设施。 3、位于中心地段，地价较高。 4、周边地区商业气氛不浓。 5、临街，有噪音污染。 问 题 点：1、本项目距离成熟商务区新街口、山西路均较近。 2、周边新建写字楼与住宅项目均较少，未形成商业氛围与较强人气。 机 会 点：1、地铁1号线将要开通，会给该地区带来较大人流量。 2、周围汇杰广场、和平大厦等商业物业销售情况良好，且均能在本项目推出前销售完成。 劣势转换：1、从地块西、南处开辟出入通道。 2、建商务用楼，裙楼可考虑餐饮、娱乐等设施。 3、避免建住宅，以便利于提高物业售价。 4、通过裙楼商业聚积人气。 四、物业类型定位 1、住宅 若建住宅，由于该项目地处黄金地段，地价高，出售单价将较高，而该项目将可能为豪宅或小酒店式公寓。若建： ①．豪宅 A、本项目占地面积小，不利于建豪宅所必需的优美景观及良好配套设施。 B、周围生活配套不多。 C、紧临交通干道，车流大，噪音污染严重。 D、不能较好利用地铁资源。 因而本项目不适宜建豪宅。 ②．酒店式公寓 A、南京房产市场同类物业物多，竞争较为激烈（紧临本项目位于珠江路的“新世界中心”，有大量酒店式公寓即将面市）。 B、投资回报率不高。 C、不利于裙楼的开发。 D、不能有效利用地铁资源。 因而酒店式公寓同样不适宜建造。 说明：位于黄金地段的物业大多具有较高的商用价值，非建住宅项目的理想之地，尤其位于交通干道旁的地块，由于车流量重，噪音污染较重。例如：位于新街口的东方名苑，虽然以住宅的概念卖出，但大多作为办公之用。根据中广置业掌握的信息资源表明：购买“东方名苑”有较炒家，他们买后做出租之用，自住极少。承租方也大多作为办公之用而非居住。炒家普遍认为：花高价在市中心地段买房居住并不划算。 2、SOHO Small office and home office即居家办公。 该物业目标客户群为一些记者、演员、作家、自由撰稿人、画家、经纪人、摄影师、计算机编程员等与北京、上海等大城市相比，南京此类人群不够多，且居家办公要求并不强烈。因而开发SOHO物业市场不可测因素较多，风险也较大。 3、高档写字楼 A．本地块周边缺少浓厚的商业氛围。 B．离新街口、山西路两大商圈太近，与以上两地相比，本区域建高档写字楼不具有竞争优势。 C．南京外贸企业较少。外资企业在国内大多选择北京、上海、广州