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l第四章房地产评估
四、建筑物评估的原则 替代原则 最有效使用原则 供需原则 房地合一原则 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 第六节 建筑物评估的方法 一。成本法 建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 适用情况： 不改变用途持续使用的建筑物单独评估其价值的情况。 适用四因素: 建筑物的重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. (一)建筑物成本构成 1.建筑安装工程费 2.前期费用. 3.其他费用 4.间接费用 5.合理利润 6.资金成本 7.税金 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 交易实例调整后价格: Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 二.收益法 收益还原法:是指通过预测土地未来产生的预期收益,以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和,从而确定土地评估值的方法. 基本公式一:(预期收益每期相同) 其中:r-还原利率(土地投资报酬率) n—土地收益年限(出让年限-已使用年限) Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 基本公式二: 每期收益不同: 部分相同无限期收益: 部分相同有限期收益: Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 案例: 例一:一宗土地,出让年限为50年,资本化率为10%,预期未来年收益为25万元左右,试评估该地的收益价值. 解: Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 例二: 某宗土地预计建酒店后可以在未来30年内取得丰厚收益,经计算未来3年收益分别是93万元、100万元、120万元,从第四年至第30年的净收益在130万元左右,在该地区酒店类房地产的报酬率为12%,则此宗评估对象的房地产价值为多少? 解: Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 三.成本法 (一)成本法及其适用的范围 成本法:又称成本逼近法,以开发土地所耗费的各项费用之和为依据,再加上一定的利润利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法. 评估值=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 适用范围: (1)房地产市场狭小,无或少交易实例; (2)无收益或少发生交易的公共建筑设施; (3)特殊房地产; (4)抵押贷款、地产拍卖等; (5)新近开发的土地. Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. (二)成本法评估的步骤 1.估算土地取得费 2.估算土地开发费 3.估算税费 4.估算利息
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