工程设备管服务方案.doc

一） 工程设备管理服务方案 楼宇工程设备管理是通过科学管理、正确使用、精心维护、定期保养、适时更新使设备始终处于良好的工作状态，保持设备的合理构成和先进水平，避免使用价值下降，充分发挥设备的综合效益。 做好工程设备管理工作，保证供电、供水、空调、电梯、电话通讯等设备正常运转，是楼宇重要的居住条件。任何一个设备系统发生故障，都将造成楼宇中居住者生活不便甚至混乱。现代化楼宇中设备往往安装密度高，装机容量大，能源消耗多。做好工程设备管理，在设备运行使用和维修保养上采取适当措施，挖掘潜力，减少浪费，提高设备运行效率，有利于节约能耗，降低运行运费。现代楼宇对客户的服务有许多是由工程设备系统完成的，服务质量好坏直接与设备技术状况相关。做好工程设备管理，保持设备处于最佳技术状态，有利于保证服务质量。现代楼宇中大型、精密、自动化程度高的设备数量多，设备运行和维修费用很大程度上取决于设备的技术状况。保证设备正常运作不仅有利于物业公司经济效益的提高，向居住、办公者提供良好的环境，更有利物业公司技术力量实力的展现。 一、设备管理模式 （一）通过多年的经验积累，我司创立了科学先进的设备管理模式：服务中心负责设备的使用管理（运行、操作、监控）及日常维护（巡查、点检、清洁、润滑）。公司工程部进行专业化维修保养（一级、二级保养、中修、大修、故障维修、更新改造）；根据政府要求外聘专业电梯公司对电梯进行专业化维修保养（半保）及年检； 服务中心与公司工程部及专业公司的责、权、利通过维修保养合同进行细致划分。 （二）根据各类工程设备故障模式，嘉润物业将三级保养制与计划预修制、状态维修相结合，对符合“浴缸型”故障模式（符合磨损规律）的设备如电梯、发电机、水泵、冷水机组、空压机等定期做三级保养，定期进行中修、大修。对符合“直线型”故障模式的设备，如电力设备、电子设备进行三级保养、探测性维修、状态维修。一流的管理模式为一流的服务提供了坚实的保障。 设备保养、中修、大修周期统计表 序号 设备编号 名称 日常维护保养周期 一级保养周期 二级保养周期 中修 周期 大修周期 01 01 生活水泵 半月 每季 每年 三年 六年 02 01 消防水泵 每月 每季 每年 五年 八年 03 02 风机 每月 每季 每年 五年 八年 04 03 电梯 半月 每半年 每年 三年 六年 05 04 发电机 每月 每季度 每年 五年 八年 06 05 干式变压器 每季 每年 // // // 07 06 空冷水机组 半月 每半年 每年 三年 六年 08 07 火灾报警系统 每月 每季 每年 // // 09 07 气体灭火系统 每月 每季 每年 // // 10 07 消防联动控制柜 每月 每季 每年 // // 11 08 对讲报警系统 每月 每季度 每年 // // 12 08 防盗监视系统 每月 每季 每年 // // 13 09 低压配电柜 半月 半年 每年 // // 14 09 高压开关柜 每月 每年 // 15 13 交通道闸 每月 每季 每年 三年 六年 16 17 BA系统 每月 每季 每年 // // 注：逢高级保养的，低级保养可以不再做。 二、设备管理系统 （一）设备管理机构设置 根据雨润国际广场项目建筑和配套设施情况，服务中心设置工程部，负责该项目硬件设施管理。嘉润物业对酒店式公寓、办公的日常运作将充分体现出管理与服务的区别，所有的管理人员负责项目硬件，如公共设施、工程设备、秩序维护、环境保护等事务；所有的服务人员负责为业主生活需求提供个性化服务。 （二）工程前期介入 前期介入分三阶段实施。 阶段一：设计选型阶段。 物业公司在此阶段，参与介入的目的主要是对配套设施、设备选型从物管角度出发，通过对设计图纸和施工要求的了解对日后物业管理过程中工程设备可能出现的问题提出合理建议。 阶段二：安装调试阶段。 物业公司在设备安装调试阶段介入过程是对今后接收管理的操作维修人员和技术管理人员的岗前培训过程。由于此期间安装施工单位在现场指导，便于物业管理公司掌握设备操作技术和维护保养技术。 物业公司组织客服中心工程部维修技工参加工程设备的安装调试，收集设备的随机资料，从技术和管理两方面，做好正常运行时的准备工作。 通过实际参与，物业公司将从管理角度出发，对一切必须改善及改良的工程项目、配套设施的完善、安全监控系统（消防中心监控设备、监控探头位置和数量等）、消防设备的设置（室内外消防设备的外观）、大型设备维修保养辅助设施的完善）、建筑本体维修保养、施工质量处理等提出建议。 阶段三：接管验收阶段 设备验收工作是设备安装或检修停用后转入使用的一个重要过程。搞好设备验收工作，对以后的管理和使用有着重要的意义。设备接管验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收，而