物业公司设维修检查保养计划制度.doc

维修检查保养计划制度 为使大厦设施设备的预防保养、日常维护、故障请修及备品零件管理有章可循，确保大厦设施设备正常运转，完好率达到95%以上，特制定本制度： 建立完整的大厦设施设备档案资料： 各设施设备的原始资料，包括使用说明书、图纸、产品合格证、安装调试记录等，分类造册，归档管理； 编制设备清单，设立设备台帐，完整记录设备的大、中修及改造升级等异动资料； 建立设施设备维修保养档案，内容包括维保计划、维保记录、检测记录、事故报告及巡查记录。 依据各设施设备不同特性、维护保养说明、操作状况等，编制各设备的维保项目、要求和周期。 大厦设施设备的维护保养分为日常维护、定期维护和定期检测。工程主管应于每年12月份，进行本年度的设施设备维修保养工作总结和运行状况评估，并依此编制下一年度的维保计划，呈工程部经理核准公布实施。 每月28日前，工程主管依据年度维保计划，并参照当月份设备实际维修状况，制定下一月份的大厦设施设备月维保计划。 大厦设施设备的日常检查和保养工作，由工程值班人员和维保单位的维修人员负责执行，异常情况应及时处置，工作完成后，应填写巡查记录。 大厦设施设备维护保养的要求： （1）清洁：设备内外整洁，各部位不漏油、不漏气、不漏水、无油污，设备周围干净、无杂物； （2）整齐：工具、附件、标识标牌要放置整齐，管道、线路要有条理； （3）润滑良好：按时加油或换油，不断油，无干摩现象； （4）安全：遵守安全操作规程，不超负荷使用设备，设备的安全防护装置齐全可靠，及时消除不安全因素。 进行维护保养工作时，必须严格执行设备维护规程，逐项完成工作内容，确保大厦各设施设备工作状态良好，并达到相关职能部门的年检要求。 附：大厦设施设备维修保养项目及要求 附： 大厦设施设备维修保养项目及要求 一、配电设备 1．每隔2小时对高低压配电房巡查记录一次，掌握设备运行状况，执行交接班和工作日志制度。 2．每周清扫高低压各配电房，保持整洁卫生。 3．每月对高低压配电柜及每层配电房、配电箱进行里外除尘。 4．每半年对配电柜进行一次停电清扫和接头紧固工作。 5．每年对变配电设备进行耐压、绝缘及继电器测试，并做好记录。 二、照明灯具 1．每周六巡查公共区域照明亮度，发现故障及时处理。 2．每周四检查记录用户电表是否正常。 3．每季度检查夜景灯线路状况，做好保养，维修工作并记录。 三、水泵、水箱及管道 1．每班巡查各水泵运行状况，检查水箱水位、控制箱电压、电流指示灯及供水压力等，发现问题及时处理；并做好巡查记录工作。 2．每班巡查管道、阀件接口是否连接良好，破裂漏水等情况。 3．每月检查每台水泵运行状况。 4．每月清扫机房及控制柜卫生。 5．每季度对控制箱的接线端子紧固一次。 6．每半年对每台水泵的过滤器进行清洁一次。 7．每半年检修水箱浮球装置一次。 8．每半年对进出水阀开关一次并检修。 9．每季度进行水质化验一次。 10．每半年清洗水箱一次。 11．每年对每台水泵进行一次大修保养。 四、卫生设备、排水管道 1．每周六巡查使用楼层马桶、茶水间及地漏排水情况，发现堵塞及时疏通。 2．每周六对小便器、面盆的冲水情况试验一次，发现故障及时修理。 3．每周六检查面盆、茶水间、公共水龙头是否松动或漏水。 4．每月检查排水管道阀件、接头是否堵塞或渗漏。 5．每季检查各窨井发现泥沙及时疏通清理。 五、污水处理 1．每班检查记录污水处理泵设备运行情况、液位报警装置及控制箱工作状态。 2．每班清理隔栅房调节池垃圾一次。 3．每二周检查各集水井泵工作状况（包括手、自动和控制箱指示灯是否良好等）雨季每天。 4．每二周对污水处理控制箱及污水泵进行保养一次。 5．每半年对污水井清淘一次。 六、电梯 1．每班巡视记录各电梯运行及电梯机房。 2．每班检查各电梯机房控制箱、设备是否良好（电梯运行的声音及控制箱的气味、温度等）。 3．每班巡查机房空调制冷情况，按时开关机。 4．配合监督电梯保养承包商对设备检修保养工作（具体要求参照保养合同）并做好记录。 5．每月对每部电梯状态汇总。 6．每年安排报请劳动局进行一次年检工作。 七、中央空调系统： 冷水主机： 每月： 启动油泵，检查供油系统 系统探漏试验 运行制冷机组，检查运行状况，调校机组技术参数及设定 检查冷媒运行，冷凝器及蒸发器的温度及压力 检查阀门的操作状况 检查及清理马达起动柜内的电器设备 每年： 1．化验压缩机油并提供报告，根据实际情况而定，更换压缩机油和油过滤芯 2．清洗冷凝器 3．检查安全保护元件 4．检查压缩机马达绝缘情况 5．运转制冷机组，检查制冷状况，进行负荷测试 6．空调系统管道过滤器清洗 循环水泵及冷却塔： 每月： 检查水泵马达的润滑情况，若有必要给予加注润滑油 查及记录马达电