试论不动产双重买卖与撤销权之行使.docVIP

试论不动产双重买卖与撤销权之行使 [摘　要]不动产双重买卖是否有效，学术界历来有争议。不动产双重买卖并非法律所禁止行为，但债权人（先买受人）在一定条件下可行使撤销权。撤销权行使之后果是使债务人（出卖方）的双重买卖行为自始无效，债务人已失之财产又恢复原状，复归于其，从而债权人可达到追回不动产之目的。 [关键词]不动产，双重买卖，撤销权 不动产双重买卖是指出卖人在与买受人（先买受人）签订不动产买卖合同后，在办理不动产产权转移登记之前，又将该不动产卖给第三人（后买受人），并与第三人办理了不动产转移登记手续的行为。撤销权是指先买受人的债权，因债务人（出卖人）的双重买卖而不能履行或履行发生困难时，先买受人为保全其债权而对出卖人与第三人之买卖行为行使撤销权，使其已失之财产复归于其的一种权利。对于双重买卖是否有效，以及先买受方能否行使撤销权问题，学术界争议较大，司法实际部门处理不一。因此，对此问题的探讨也就显得尤为重要。 一、几种观点及分析 不动产双重买卖时，出卖方对于先买受方之债权将因后一买卖关系之存在及履行而陷于给付不能，从而使先买受方受到损害的情形是明知的。但是，后买受方对于双重买卖，在主观上有两种情形：一是善意而为之，即不知有前买卖关系之存在而与出卖人实施了不动产交易行为，并办理了产权转移登记手续；二是恶意（姑且用恶意二字）而为之，即明知有前买卖关系存在，却乘先买受方未经登记而抢先登记。对于前者，根据善意受保护的原则，以及按照我国法律规定，不动产的得失变更依法实行不动产登记制度，即不动产物权的转移以登记为生效要件，未经登记，不动产物权（房屋所有权或土地使用权）不发生转移的效力，在登记之前仅表现为债权的存在。根据“债权不能抵抗所有权的原理”，不动产所有权应由后买受方取得，前买受方不得以其先签订契约对抗后受转移之人，行使撤销权，而只能请求出卖方承担赔偿责任。对此，学术界并无争议。因此，对后买受方为善意之双重买卖则不在本文所探论范围。对于后者，即出卖方与后买受方均明知双重买卖事实，但办理了产权过户登记，此时，出卖方与后买受方签订的买卖合同是否有效？后买受方能否取得该不动产所有权？先买受方除了可采取请求损害赔偿外，可否采取其他救济措施如行使撤销权以保护自己的债权？对此，学术界主要有以下几种观点：1.否定说。出卖方为双重买卖时，第三人即后买受人不论主观上有无恶意，均不妨碍取得所有权。只要先买受方与出卖方尚未登记，而后买受方已办理登记，“即使恶意，亦不致使所为登记归于无效”[1]（P1003）。先买受方不得请求撤销，仅可请求出卖方赔偿损失。也有主张由后买受方承担侵权损害赔偿。2.肯定说。出卖方与后买受方之交易行为违背民法规定的诚实信用原则，违反公序良俗，损害了他人的合法利益，该合同应认定无效，其登记因无法律上的原因，先受买人可行使撤销权。更有学者认为：先买受方对出卖方与后买受方的买卖合同可行使撤销权，只要这一合同妨害了先买受方债权的实现，先买受方为保全其债权就可行使撤销权，且并不以债务人（即出卖方）因其行为致陷于无资力为限。[2]（P636）3.限制肯定说。出卖方将不动产所有权转移于后买受方而陷于无资力或其财产减少时，先买受方可对后买卖行为行使撤销权。[3]（P178） 第一种观点认为恶意亦应受保护，其论据无非是为保护交易之安全以及善意与恶意证明困难，划一其处理标准，易堵纠纷等。但作者认为：该观点有恶意受保护之嫌，同时，证据识别的困难，并不意味着不能识别，举证的难易应由先买受方来决定。先买受方有选择的权利，不能由法律强制越俎代庖。[2]（P635）以区分善意与恶意困难为借口否定区分善意恶意之必要实际上是剥夺了债权人即先买受人有举证证明第三人有恶意之权利。此外，在处理时，认为先买受方不得行使撤销权，仅可主张由出卖方承担赔偿责任，或仅可主张由后买受方承担侵权赔偿责任。作者认为二者处理均有不足之处。出卖方实施不动产双重买卖，其违反了与先买受方的契约规定，理应承担违约赔偿责任。但如果因出卖方之行为致使其已陷于无资力或财产减少时，先买受方明知其不动产债权受损，却不可以主张撤销权之行使，只能以债务人（出卖方）剩余之财产甚至无资产而主张赔偿损失，至于是否能获赔偿，在所不问。此也并非法律维护公平与交易安全之正途。而后买受方虽明知为双重买卖，但出卖方与先买受方的契约对其无约束力，他没有对该契约守约的义务，根据自由竞争原则，他完全有权与出卖方再订契约，只要出卖方仍保有不动产所有权。因此，作者认为后买受方对先买受方不存在侵权损害赔偿问题。至于出卖方对先买受方承担赔偿责任以及出卖方与后买受方之间如何处理则是另一个问题，是出卖方所要考虑的事。因此主张由后买受方承担侵权损害赔偿缺乏法律依据。同时，主张由第三人即后买受方承担侵权赔偿责任的观点，一方面