《宏观调控政策总结.docVIP

回顾近5年宏观调控政策，2003-2004年主要从加强信贷业务管理、规范土地市场交易(如2004年“8?31”大限)等宏观层面切入;自2005年起，宏观调控目标明确为稳定房价，把住房问题上升到中央层面，除了继续强化土地及金融政策外，更是深入到了房地产交易环节，开始征收营业税;2006年更进一步推进和完善了细化的调控政策，从调整楼市供应结构的“90/70”政策，到房地产交易环节税收政策缩紧，实施新的营业税、个人所得税、土地增值税这“三税并进”的税费政策，再到限制外资、行业规范等，涵盖到了楼市的供应、需求、交易、行业规范等各个方面。 　　政策调控延续到2007年，除了落实前几年出台的各项措施外，政策再次完善，在坚定不移的保持房价稳定之外，又从建立完善的住房保障制度角度出发，承担起政府在房产领域所应起到的社会公共职责，8月份国务院出台的24号文使得建立及完善住房保障体系成为2007年调控的中心，并在一定程度上也可以看成是第三次住房改革的启动。此外，今年的行业规范、限制外资又得到了进一步的细化和补充;特别是加息、提高存款准备金率等金融紧缩政策密集出台，也形成了今年调控的一大特色。因此，“链家地产”市场研发中心认为，总结2007年的房地产宏观调控政策，可以用5大关键词来概括。 　　关键词一：住房保障 　　1.1——8月13日，国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 　　政策要点：保障对象为低收入家庭，扩大了保障对象范围，以前为最低收入家庭;廉租房资金来源主要是公积金增值收益和土地收益的10%;廉租房面积控制在50平米，经济适用房控制在60平米左右;经济适用房业主只拥有有限产权，不满5年，不得上市交易，转让需由政府回购;满5年的，按商品房和经适房差价比例缴纳土地收益，政府可优先回购。 　　点评分析：“链家地产”市场研发中心认为，从国务院的角度，确立了解决低收入家庭住房困难的住房保障纲领性文件，体现了政府宏观调控思路的转变以及真正建立保障住房体系的决心。文件促使5年内经济适用房贷款政策出现调整，不过政策的影响力是否能够获得比较良好的效果，还需要相关细则的配套跟进，尤其是现有经济适用房的交易规则界定细则将会直接决定市场波动幅度是大是小的标尺。 　　市场反应：据“链家地产”统计资料显示，受此24号文出台的影响，掀起了8月份新增经济适用房市场和现行的二手经济适用房市场的三层波浪。第一，24号文促使5年内经济适用房贷款政策出现调整，北京市许多银行担心现行的5年内二手经济适用房在交易过程中可能会出现无法顺利过户的不确定性，发放贷款的风险系数可能增加，因此，在相关具体细则还没有明朗的情况下，部分银行开始停止办理5年内的经济适用房贷款。第二，24号文明确满5年经济适用房可转让交易，8月份申请购买新建经济适用房的人群有所增加，增长幅度在2成左右。第三，24号文相关细则还未出台，客户观望，8月二手经济适用房成交量下挫12%。 1.2——9月29日，北京市建委颁布《北京市经济适用住房管理办法(试行)》和《北京市城市廉租住房管理办法》 　　政策要点：经济适用房管理办法的政策要点主要有：购房条件为取得北京户口满3年，单身需满30岁，购房审批实行三级审核、两级公示制度;经济适用房只能自住，不能出租出借;不满5年，不得上市交易，转让需回购;满5年，按同地段商品房和经适房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购。廉租房政策要点是：供应对象为具有北京户口，低收入的家庭，以发放租赁住房补贴为主，实物配租为辅;审批同样实行三级审核、两级公示制度。 　　点评分析：“链家地产”市场研发中心认为，两个文件奠定了北京保障性住房政策实施的基础;6月份，建委曾出台过经济适用房及廉租房管理办法的征求意见稿，9月份出台的正式文件，进一步拓宽了经济适用房的筹集渠道，增加了旧城改造和风貌保护涉及的外迁家庭等三类优先配售人群，对于经济适用房的上市管理进行了严格的界定。从操作的具体细节上来说，对于经济适用房上市交易管理具体操作细节还尚待进一步的明确，主要在于以下三点：第一，交纳土地收益的比例确定问题，第二，同地段普通商品住房的价格衡量标准，第三，对于满5年的，政府优先回购的前提和具体操作方式是什么也需要事先明确。 　　市场反应：从政策角度来说，对于经济适用房的上市交易并没有一刀切，5年外的经济适用房在满足一定的条件下是可以允许交易的，这对于5年外的经济适用房而言是一种利好，并且随着各大银行对5年内经济适用房停止房贷，也使得更多的需求转向5年外经济适用房。据“链家地产”统计数字显示，10月份，5年外的二手经济适用房交易量相比上月同期增长7.4%，这与5年外的经济适用房价格优势相对明显也有极大的关联。不过，有一部分消费者的观望情绪依然没有完全解除，政策风险依然是部分消费者的最大