拿地的十六种模式涉税及筹划..docVIP

拿地的十六种模式涉税及筹划 （一）招拍挂（包括一、二级联动） 最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议。 问题1：土地闲置费问题。（国税函【2010】220号、国税发【2009】31号第27条第1款） 问题2：契税问题。财税【2004】134号、国税函【2009】603号、国税函【2010】220号（契税可以计入土地成本） 问题3：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是最后签订协议，一定是项目公司。否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。（财税【2012】82号） 问题4：返还的土地出让金问题。财税【2009】151号、财税【2010】70号文件。例如，某公司5亿元拍下了土地，政府又返还了2亿元土地出让金。 思考：如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳税所得额？（税收风险） 问题5：以地换路问题。 问题6：一级土地开发问题。（国税函【2009】520号、国家税务总局2013年第15号公告） 问题7：拆迁补偿问题。（国税函发【1995】594号、国税函【2010】220号、国税发【2009】31号文件第7条） （二）不是招拍挂，创造招拍挂（高价摘牌）。 例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。 第一步，国家将土地收储，支付给搬迁企业补偿费，营业税（国税发[1993]149号文件、国税函【2008】277号文件、国税函【2009】520号文件）不征税，土地增值税（《条例》和财税【2006】21号文件，不征税，企业所得税（国家税务总局2012年第40号公告、总局2013年第11号公告） 第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。（建议此时同政府商议，摘牌价格高一些，以增加未来土地成本，而拿到地的拆迁一方，享受递延纳税待遇） 第三步，如果该国有企业要部分房子，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成。 总结：除了买地之外，有时政府会承诺免费将地块变性，让工业拆迁搬出，也属于这种情况。 （三）直接买地。（实际是买项目） 买方：直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，最干净。 卖方：涉及税收很高。第一，企业所得税；第二，营业税；第三，土地增值税，第四，涉及法律问题，第五，实质重于形式（国税函【2007】645号、财税【2003】16号）。 注意问题： 卖地营业税的差额征收：1、差额征收营业税（财税【2003】16号）2、如果是招拍挂拿下的土地，卖地时是否允许营业税差额征收？（国税函【2005】83号，但部分省明确表示不允许，例如：大地税函【2006】145号、桂地税发【2009】185号，浙江允许）3、如果是购入烂尾楼，装修后销售，是否允许加计扣除？4、法院判决书是否为营业税扣税凭证？（国税函【2005】77号已经作废） 卖地的土地增值税：1、如果是直接卖地，土地增值税是否允许加计扣除？（国税函【1995】110号文件，不允许加计扣除）？2、生地变熟地的扣除项目（国税函【1995】110号、国税函【2007】132号文件，允许对开发成本加计扣除）。3、卖在建项目的扣除项目；4、不更名，实际卖项目的税收问题（国税函【2007】645号） 二、购买股权（适用有地企业除了地，其他资产较少） （四）购买股权。 将目标公司的其他资产先清理掉，然后卖公司100%股权，该方式是目前运用非常普遍的方式。购买方的大忌是在谈判的时候，不考虑税负问题，结果酿成大问题。 卖方：只有企业所得税，没有营业税和土地增值税。（国税函【2000】961号、国税函【1993】149号、财税【2002】191号、国税函【2000】687号） 买方：税负较重，风险较大。 1、股权溢价不允许作为成本在所得税和土地增值税前扣除，相当于对方少缴的土地增值税递延到下游来了（资本结构的一般变化，其税收待遇不变）。万科拿地多是股权模式。 2、标的企业未来的税务检查风险。 3、该企业既往少缴的税款遇到的税务检查风险。（不能为目标企业的过去买单，例如：过去偷税） 4、该企业的其他潜在负债。 5、目标公司债权债务的处置问题。 （五）创造境外卖股权。 境外卖股权。将使得企业所得税税率从25%下降到10%，所以如果预计到未来将转卖股权，拿地之前就要建立外商投资企业去参与拿地是最好的方式。（适用于外商投资企业） （六）设立特殊目的公司转让股权。 大的地产企业经常运用，但是在国税函【2009】698号文件颁布以后，收到了一些限制。 （一）股权架构设计：1、在维尔京群岛设立控股公司；2、