《成都写字楼发展状况.docVIP

成都写字楼发展状况 2006年，仲量联行在成都发布调研报告：世界五百强进入西部首选成都。随着整个中国经济的发展，成都在西部地位的凸显，成都良好的投资环境、大量高素质的劳动力和低廉的商务成本吸引了包括跨国公司在内的各类企业在成都落户。而众多企业落户成都带动大量的办公物业的需求，成都写字楼市场迎来了良好的发展机遇。 一、写字楼发展现状 1.1整体发展状况 从成都整体写字楼市场状况来看，经过1996年的发展起步，到1998年写字楼供应的阶段性高峰， 再到2001年历史低点时期产生的真正意义上的甲级写字楼：川信大厦和冠城广场……。成都写字楼市场近10年的发展，经历了两起两落，从商住两用，一般纯写字楼、到“旧三甲”写字楼，再到如今的“新三甲”写字楼。时代广场、丰德国际、开行国际、中环广场这一批具有高品质、高配套、高服务特点，能代表当今成都写字楼发展水平的项目，已经表明成都写字楼市场正在迈入一个全新的蜕变阶段，逐渐走向成熟。 1.2销售价格 就销售价格来说，成都写字楼市场总体上是曲折上涨，1998年时的售价为2750元/平方米，到 2002年，由于前期库存写字楼的低价释放，造成该年价格出现大幅下降。2003年销售面积虽然较少，但销售单价却在2002年的基础上保持上升的势头。2004年成都市写字楼均价达5312元/平米，时代广场、城市之心等一些高档写字楼抬高了成都市写字楼整体均价。而2005年随着开行国际广场等占据优良地段的甲级写字楼的销售，写字楼的价格继续走高。今年，钱江·铂金时代均价6000元/㎡，高新国际广场B座7000元㎡、天府中心的均价8000元/㎡，已经售完的开行国际广场还卖到了1.1万元/㎡。 1.3分布区域及租金水平 从分布区域来看，成都比较有影响力的写字楼主要分布于由骡马市——总府路——顺城大街——人民南路——南大街一线所形成的“十”字型道路两侧区域内，并延伸到了高新区的软件孵化园一带。它们也构成了成都的商务活动最集中的地带。 其中，以天府广场为中心，盐市口——春熙路——总府路——东大街是成都最为繁华和传统的中心商业区，构成了成都最具影响力的零售核。市中心的绝对地位、最为优越的商业资源和高额土地成本成为该区域高级写字楼兴建的最直接动力。这里集中了天府中心、城市之心、中环广场、摩尔、总府大厦、王府井、蓝光大厦、时代广场等一系列新老的高档写字楼，2006年成都写字楼市场比较有影响力的东方广场、占地106亩的九龙仓项目也都位于这一区域。 顺城街到骡马市一带是成都星级酒店和金融企业比较集中的地带。是成都市CBD的核心组成部分，这一区域对成都来说，可谓是金融枢纽，骡马市顺城街东城根街一带已经具有银行（分理处以上）机构 66家，证券网点 36家、保险公司 10家，旅馆业 42家（星级宾馆 4家）、大型商场 9家、世界 500强企业、跨国公司的办事机构 30家。就高层写字楼来说就有32栋，其中顺城街的“老三甲”之一冠城广场，写字楼新锐熊猫万国商城，新世纪广场靠集中的商务配套，已经形成三足鼎立之势。加上四川国际大厦、铂金时代大厦、世贸中心、外贸大厦、四川建行大厦等有名的写字楼，使得这一区域的商务气氛特别浓厚，销售价格从4500元/㎡～9000元/㎡不等，租金水平稳定在35元/㎡·月～100元/㎡·月。其中的冠城广场的售价达到了9000元/㎡，而对外的租赁价格均价为85元/月·平方米。 由于人民南路（南大街）比城中心和骡马市区域交通顺畅，具有连接城南富人区以及连接双流国际机场的地段优势，因此成为近年来商务类地产发展最迅速的区域，从1999年的川信大厦开始，人民南路一线一直都是高档写字楼的代名词。如今的川信大厦租金达到了80-100元/㎡·月，售价在9000元/㎡ 左右，位置欠佳的天府绿洲也达到了75 元/㎡·月，而称之为老三甲之首的威斯顿联邦租金更是达到了110-130元/㎡·月 ，比市中心的写字楼租金还要高。2006年3月建成，位于人民南路三段的开行国际，由于市中心无法比拟的临河景观，更加人性化的配套设计，使之租金水平更是达到了成都写字楼租金水平的最高点150元/㎡。另外，人民南路连接着成都著名的磨子桥IT商圈，该商圈吸附着大量的公司组织，成为专业写字楼物业的直接需求方，新世纪电脑城、时代数码广场、@世界均是这一典型，目前，@世界的租金在40-80元/㎡·月之间。 1.4租赁和供应市场状况 从成都目前的写字楼租赁和供应市场来看，成都中央商务区核心区内甲级写字楼的平均租售率达到了81.3%，顶级写字楼如川信大厦、冠城广场等老牌租售率甚至达到95%以上，新兴的时代广场入驻率也达到了70%，入驻这些写字楼都是著名的跨国企业、金融机构、外国办事处、国内或本土发展强劲的优秀企业。而一些处于起步阶段或者公司规模较小的企业，大多都把办公地点选择在了环境