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二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》 目????录 第一部分??房地产估价原则………………………………………………1第二部分??估价程序………………………………………………………2第三部分??房地产估价技术路线…………………………………………3第四部分??估价方法………………………………………………………3一、?市场比较法………………………………………………………3二、?收益法……………………………………………………………5三、?成本法……………………………………………………………7四、?假设开发法………………………………………………………9五、?基准地价修正法…………………………………………………11第五部分??不同估价目的下的估价………………………………………11一、?土地使用权出让价格评估………………………………………11二、?房地产转让价格评估……………………………………………12三、?房地产租赁价格评估……………………………………………12四、?房地产抵押价值评估……………………………………………13五、?房地产保险估价…………………………………………………14六、?房地产课税估价…………………………………………………14七、?征地和房屋拆迁补偿估价………………………………………15八、?房地产的分割、合并估价………………………………………15九、?房地产纠纷估价…………………………………………………16十、?房地产拍卖底价评估……………………………………………17十一、?企业各种经济活动中涉及的房地产估价……………………17十二、?损害赔偿估价…………………………………………………18第六部分??各种类型的房地产估价………………………………………18一、?居住房地产估价…………………………………………………18二、?商业（含餐饮）房地产估价……………………………………18三、?商务办公（写字楼）房地产估价………………………………18四、?旅馆（含娱乐）房地产估价……………………………………19五、?工业房地产估价…………………………………………………19六、?特殊用途房地产估价……………………………………………19第七部分??估价报告格式…………………………………………………19????估价报告常见错误……………………………………………………21第八部分??估价报告案例…………………………………………………23第九部分??投资分析………………………………………………………23第十部分??网上下载………………………………………………………24?案例分析解题思路 1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。4、改错：考估价方法在应用中的难点。??1、什么是技术路线？路线的三个方面?型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。??2、技术路线与估价要求事项的关系？p6）???　?③与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。????????※?a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。d、估价对象状况（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、未④与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。⑤与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。???　⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。3、估价路线的确定过程：二、房地产估价方法1、各方法之间的关系?②各方法在实质上是一致的，都是比较法的变形P34??????③各方法相互引用P54比较项目?比较法?成本法?收益法?假设开发法价值角度?买方、卖方?卖方?买方?卖方?卖方价值转换?价格—价格??部分价—整体价?年收益—价格?整体价—部分价价值类型?比准价格?积算价格?收益价格?剩余价格价值方向?过去—现在?过去—现在?将来—现在??将来—现在3、估价对象与估价目的、估价方法。估什么？为什么而估？怎么估？4、估价方法的选用《规范 》P81、合法原则：A、合法产权：?占用、使用、收益、处分四方面