新雪域形成市场交易链的交易要素..docxVIP

新雪域形成市场交易链的 交易要素一、物业产品类交易要素（一）物业产品形态1、商铺 2、仓库 3、写字楼 4、公寓（二）物业产品要求1、平面布局合理、协调平衡业态组合相互协调性通道长度、转交、出入口处理及相互距离关系清晰照明、通风保证防潮保证工程实现难度及建设成本考虑周全配套设备设施合理通达整体建筑安全性、便捷性、协调性满足2、动线规划合理、流畅人、车、物动线表述（独立分开、出入关系、行驶长度、转角处理、整体建筑通达性）3、商铺价值最大化商铺位置、数目商铺面积与非商业隔离通道及动线的通达性4、土地合理利用5、公共空间（通道、广场等）满足6、竖向规划动线流畅、空间利用合理垂直货梯布置（井道尺寸、位置）合理观光梯布置（栏杆、扶手）消防扶梯布置（楼梯宽度、位置、与商铺距离、防火门设置）坡梯设置（坡度、地面处理、出入口防火卷帘设置）7、地形高差利用充分、合理8、高楼层的退让关系清晰退让尺寸退让空间利用退台防护设计（护栏高度）、排水设计（排水坡度）9、上层空间以及商业价值低的空间的合理利用非商业空间的面积空间用途人流引导10、人流动线（从上至下）引导人流引导、分流、聚集11、建筑外围交通设计人、车、物动线表述（独立分开、出入关系、行驶长度、转交处理、整体建筑通达性）消防通道设置（宽幅、距离、层高、扑救范围）广场及外围停车场设置（数目、类型、停靠方式）建筑出入口设置（宽幅、距离）12、辅助性功能与建筑的关系餐饮区配置（位置、数目、服务半径）垃圾区配置（位置、数目、服务半径、隔离）仓库区配置（位置、数目、服务半径）厕所配置（位置、数目、服务半径、隔离）二、基础服务类产品类交易要素1、交易服务 电子信息发布 多媒体 查询 电子结算----如：一卡通 检验检测 2、仓储物流服务仓库（含冷库） 道路系统----如：专业市场特有的坡道 装卸/过驳----如：大车转小车 物流信息服务/配载服务 车辆维护保养 3、加工配送服务生鲜分拣加工配送 常温产品分拣加工配送 4、商务服务办公 商务酒店/公寓 金融服务 通讯 餐饮及会所服务 展示展销及会展服务 ----附：商务配套服务举例：基础配套：水电气、垃圾转运站、公交站商务配套：宽带、电话网络、商务中心、会议室、报告厅、商务酒店生活配套：医院、银行、ATM机、酒店、公寓、邮局、报亭、键身房、游泳池、员工餐厅、加油站、超市、车辆维修站5、生活服务宿舍/司机之家 商业零售服务 餐饮/食堂 娱乐休闲服务 区域公共交通6、商业运营服务招商服务 广告推广与促销 商业氛围营造 行业营销 7、物业服务电子监控与安防服务 环境控制（照明/温湿度控制） 卫生维护 水、电、气等管理三、增值服务类产品交易要素1、对产业链上游吸引力的打造农产品基地直销 外地产品溯源 ----如：集中基地的固定货运线路等 ----如：热带水果、海鲜、野山菌 品牌孵化中心 大宗产品（保鲜服务、金融服务等） 持农专项（如农业科技对接） 2、对产业链下游辐射力的打造零售商会等对接活动 重庆街/成都街等下游客户聚集、鼓励联动 下游星级农贸市场联动/对接3、提升园区便利性及客户体验的打造 园区内搬运/过驳服务四、主题营销类业务及产品交易要素1、黔酒/茶叶/辣椒—打造当地特色产业的全国性集散中心2、农博会（如辣椒节、鲜茶品尝、热带水果 节）3、行业及产业链对接???如：餐饮/冷链/农超对接会 4、商业体验类互动媒体 茶/酒等特色产品品尝体验区 营销活动舞台 5、商业氛围营造（造市/旺市类）餐饮/酒店配套服务一条街 整体搬迁五、整合经营类业务及产品交易要素1、主题餐饮（美食）街2、特产街/农夫市场—吸引的人群扩大到游客3、零售（社区）商业中心果蔬零售（菜场） 超市/小卖部六、其他业务及产品交易要素1、策略营销与战略营销 合纵连横，如主力商家/大客户/联手政府造市2、资源变现类业务 仓库/宿舍----好租是否就好卖？ 焦点区域的广告价值/铺位价值 市场的便捷通道/外街3、自营业务核心优势的打造 如：市场缺失的品类 未来市场快速成长的品类七、附录：对交易要素的特征描述（一）作为集散中心的特征1、集散中心：市场汇集了全国及世界各地7000多种农产品，其中名、优、特、新农产品700多个。经营的蔬菜、水果、粮油和土特产品分别占深圳市民消费量的85%、90%、40%和65%以上2、流转能力：初步估算年交易量可达600万吨，交易额300亿元，日均车流量2万车次，日均人流量为6—8万人次3、档次（配置）规划建设用地3000亩，总投资30亿元，建筑面积150万平方米。分设市场（展示）交易、冷藏物流配送、综合商务三大功能区，建设集农产品检验检