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物业管理基本制度与政策（复习思考题） 第一章 物业管理概述 如何理解物业管理的概念？p1 如何理解物业管理的基本特征？ 答：社会化、专业化、市场化。 物业管理产生的主要原因是什么？ 答：主要基于三个原因：、一、房地产物质形态演变要求建筑物区分所有、二、建筑物区分所有要求业主共同管理物业、三、业主共同管理物业要求引入市场机制。 如何认识我国物业管理的产生和发展?p6-10 答： 如何认识物业管理在社会经济中的作用？ 答：物业管理对我国经济社会发展的作用为以下五个方面：一、有助于改善人居工作环境、二、有助于推动国民经济增长、三、有助于维护社会和谐稳定、四、有助于解决城乡就业问题、五、有助于推进社会建设。 简述现阶段政府在规范物业管理活动中的必要性。 答：物业管理制度建设的必要性，主要体现在三个方面：一、以政府为主导的制度建设是弥补物业管理市场失灵的需要、二、以政府为主导的制度建设是维护社会公共利益的需要、三、以政府为主导的制度建设是推进房屋管理制度转型的需要。 比较分析《条例》颁布前后以及《物权法》颁布后我国物业管理制度建设的特征。P12-16 如何理解《条例》的立法理念、指导思想和立法原则？ 答：发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。《条例》的立法指导思想，主要表现在以下三个方面： 一、是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系； 二、是强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系； 三、是强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。 主要遵循以下四个基本原则： (一)物业管理权利和财产权利相对应的原则 (二)维护全体业主合法权益的原则 (三)现实性与前瞻性有机结合的原则 (四)从实际出发，实事求是的原则 《条例》确定了哪些基本制度？如何准确把握其内涵？ 答：确定了业主大会制度、业主规约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业服务企业资质管理制度、物业管理从业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度七项物业管理的基本制度。其内涵 《条例》在制度建设上有哪些特色？ 答：一、尊重和维护业主的财产权利、二、建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制、三、充分发挥法律法规的协同作用、四、妥善处理政府和市场的关系 《条例》在“法律责任”的规定上有哪些特点？ 答： (1)行政责任、民事责任并存。(2)充分体现优先保护全体业主利益的原则。 (3)体现了业主自我管理、自我监督的原则。 如何准确把握《条例》确立的物业管理的基本法律关系？ 答： (一) 业主相互之间的关系 (二)物业服务企业和业主之间的关系 (三)开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系 (四)供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系 (五)社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系 (六)物业管理各方主体与政府之间的关系 如何认识《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”与物业管理的关系？ 答：第六章“业主的建筑物区分所有权”与物业管理的有关规定，明确了业主在共同管理建筑物及其附属设施中的权利与义务，奠定了物业管理的民事法律基础。 业主的身份如何认定？ 答：业主是建筑物及其附属设施的所有权人 业主的建筑物区分所有权是如何构成的？ 答：业主的建筑物区分所有权由以下三部分构成： 业主对专有部分的所有权。 业主对建筑区划内的共有部分的共有权。 业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。 专有部分、共有部分如何认定？ 答：专有部分认定为：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为建筑物的专有部分：1、具有构造上的独立性能够明确区分；2、具有利用上的独立性；3、能够登记成为特定业主所有权的客体。 共有部分认定为：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，应当认定为建筑物的共有部分： 建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分、通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分。 其他不属于业主专有部分、也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 业主行使专有部分所有权的法律规定有哪些？ 答： 《物权法》及《区分所有权司法解释》对“住改商”是如何规定的？ 答：《物权法》第七十七条首先明确业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。 业主行使共有部分共有权的法律规定有哪些？ 答：业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务《物权法》第七十二条规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。《物权法》第七十四条对建筑区域内的车位、车库的