正安县城房价虚高原因探析.docVIP

题记：弹指一挥间，在正安生活已二十年有余。其间，在患得患失中沉浮，在夜深人静时加班以继日，在觥筹交错、光怪陆离的酒肆里蹉跎我的岁月，或以花椒麻痹灵魂，或以低俗与人交往；与其说聊以慰藉我心灵的孤寂，不如说在祭祀我渐逝的青春。二十年来，我最感于正安“低收入，高消费”的畸形消费现状，我改变不了现状，唯有适应现实，为了适应我得学会忘却，故撰以此文以娱在这里生活过的人们。 ? ? 正安县城房价虚高原因探析 ? 自2002年正安旧城改造以来，房价一路攀升，共经历了三个时期：疯涨、稳涨和滞涨三个阶段。2002年以前完成的正安县城西门改造，并没有引起房价显著的变化，成片的商品房大部分空置，一片清冷的景象。其时，适逢正安经济刚结束了市场最活跃期。烟草是正安县农村最主要的经济作物，烟草种植收入成为超过90%乡镇财政收入的主要来源。 1997年至2000年，因贵州烟草公司内部管理和运行问题，公司从烟农手中高价收购烟叶，烟草公司巨额亏损，而烟草的巨额损失换来了烟农收入创历史新高，烟农收入的猛增迅速转化成市场需求，县乡市场一片繁荣，最大程度地刺激了经济的增长。庙塘镇一烟农回忆当时的景象时记忆犹新，意犹未尽，“那几年买东西的买疯了，卖东西的当然也赚疯了”，王老伯沉浸在回忆的激动中，“因为粮田大都被放水栽烟，大货车拉着满车米进村，拉着‘息烽炉’进村，外地展销进庙塘时，才一场（一天，三天一场）时间东西就被抢空了，什么衣服、皮鞋的，在街上，如果知道你是从烟草种植基地来的人，人家都会笑脸相迎”。也因为高收入，烟农不但极大地丰富了物质生活，尊重需求也得到了前所未有的满足。前面说过，这一切都是靠烟草公司的巨额损失支撑的，在损失后企业毕定会完善自身的管理和运行机制来避免类似的事发生，让体制更加完善，企业更加成熟，因为制度漏洞带来的繁荣不会持久，更不可能重复。2001年开始，烟草公司改革管理体制和创新运行机制，投入先进收购设备，加强技术人员培训和建立责任制，同时压低收购价格，意图从一定程度挽回前期损失。而广大农民的消费信心却因为惯性未及时冷静下来，政府在繁荣的市场表象下，津津有味的品着他们的政绩，把亚洲金融危机和国家宏观经济形势置于不顾，信心空前增长，通过政绩换权力的欲望伺机表达，于是，大规模的旧城改新城由此开始。 当然，一定数量的财政收入只是政府改造决策的主要原因，而市场虚拟繁荣是诱因，还有其他许多方面深层次的原因，如全国兴起的城市规划、改造热引起的跟风行为，感受县城确实过于寒酸的民意推动，逐步宽松的政策环境等。县城改造工作开始，遵正路从西门进，政府机关集聚在南门，于是西门命名为开发门作为迎宾大道规划工程在2000年以前完成，2002年起开始南门改造，紧接着改造北门，不到三年时间，除学校集聚地和居民聚居地的东门至今未动外，其它三门改造工程到2004年全部竣工，为此，正安县城规划初步完成，县城“换新貌，露新颜”。 正安房价从2002年起上涨至今经历了三个阶段： 第一阶段是疯张阶段，时段为2002年于2005年，此阶段商品房价格从每平米400元升至900元，如果以2002年初为基期，2005年末为报告期，则上涨率为125%。南门、北门改造竣工，这一时期的购买群体主要为正安本地居民，因为一直以来居民的居住都采取的是自建房模式，典型的是东门区域，至今仍保持着此种模式，所以长期以来住房支出仅占居民收入支出的很小比例，仅表现为房屋装饰、布置的支出，这时期正安县城没有吸纳外地人口的能力更没有容纳外地人口的容积，居民购成主要可分为三类，一类商业人员，他们一部分自建房居住，另一部分在经营地居住；一类是党政机关、企事业单位工作人员，他们除少部分自建房居住外，主要居住在单位所建家属楼；第三部分为流动人口，流动人口主要构成为流动商户、学生群体及其它人员，流动商户一部分在城郊居住，一部分与学生群体一样租房居住。第一、二部分群体长期小额的住房支出积聚了相当数量的资金，银行储蓄在短时期内迅速转化为住房需求，推动了房价升高，并迅速攀升。 第二阶段是稳涨阶段。时段为2005年至2008年。此期商品房价格从每平米900元上升至每平米1300元。2005年以来，正安县城本地居民住房需求已基本得到满足，房价增速大幅度放缓，增速从33.33%跌至10%左右。这个时期以来，由于城市硬环境的改观，广大乡镇居民开始关注县城，相对于乡镇街道显著优越的生存环境和政府公共服务产品提供的增加以及较为诱人的福利设施吸引着乡镇街道居民，长期储蓄的积聚为乡镇街道居民县城购房提供了可能，成为影响其抉择的最大因素。购房群体购成主要可分为三部分群体，一是乡镇经济规模以上商户，他们最先也最有实力在县城购房，其购房的意图简单，就是分享县城优势的教育资源，为子女提供较好的教育环境为子女前途加码，同时也方便经济活动、生活居住，货物中转等；第二