未来20年我国城镇住宅建设发展空间..doc

2010～2011年度REICO专题 未来20年我国城镇住宅建设发展空间   目 录 我国城镇住宅建设发展状况回顾从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间 我国城镇住宅建设发展状况回顾 城镇住宅建设投资较快增长 住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年的4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速高近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资/GDP约为7.2%。 图1 1998-2009年城镇住宅投资 数据来源：《中国统计年鉴》。 城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。 图2 1998-2009年城镇住宅竣工面积 数据来源：《中国统计年鉴》。 房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。 图 1998-2009年房地产业增加值在GDP中所占比重 数据来源：《中国统计年鉴》，按2009年不变价计算。1998-2009年房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4% 以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。 图 1998-2009年房地产开发投资对经济增长的贡献 数据来源：《中国统计年鉴》，按2009年不变价计算。 居民住房条件不断改善人均住房面积稳步上升 伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升。从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05平方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑面积约为30平方米（见图5）。 并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺的时代。 图 1998-2009年城镇人均住宅建筑面积 数据来源：《中国统计年鉴》，2007-2009年数据通过趋势外推得到。 国际比较研究 尽管某一截面上不同国家的经济发展水平、人口结构特征、住房市场状况等诸多方面业存在差异相差较大，但从相似发展阶段（按人均收入水平计量）来看，各个国家通常会表现出类似的经济社会发展特征。因此，从国际比较的角度，可以选择相似发展阶段的其他国家房地产业发展历程，来对我国房地产业未来发展趋势进行分析。 相似发展阶段的判断从经济发展水平看，我国2010~2020年大致经历美国1940~1970年、英国1955~1985年、日本1965~1985年、韩国1985~2000年的增长过程 图显示了中国与主要国家经济发展历程，以1990年国际元为基准，我国目前的经济水平大致与美国40年代、英国50年代、日本60年代中后期、韩国80年代中后期的发展水平相当。 按照人均GDP年均增长7%的速度保守推算，则2010~2020年我国人均GDP大约为7000~15000国际元（以1990年为基准，下同）。而从图9的统计数据中看，将大致经历美国1