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荥阳房地产市场调研报告 （2010.7.11-2010.7.17） 第一部分：市场咨询 房地产新调控政策将会在第三季推出： 国土部门继续参加房地产调控的三方面内容： 一是严格供地计划执行，保证70%的土地供应给政策性住房和中小套型商品房。 二是严查房地产开发商囤地，目前约有一半的闲置土地是由于地方政府原因造成的，国土资源部正在对这个问题进行梳理，将出台新的政策，解决这个问题。 三是严格土地出让新合同的执行问题，开发商在土地出让新合同当中，与政府约定了开竣工日期，国土部将依据土地出让新合同对房地产项目进行检查。 国土资源部总规划师胡存智日前对本报记者表示，房地产用地土地出让保证金比例将从20%，提高到30%。 国土资源部提出的新政策，或可视为第二波楼市调控政策的方向。 不过，楼市第二波调控并非意味着要出台很多新政策，“新国十条”已经是对症下药的政策了。只是“新国十条”当中有很多具体政策执行不到位，有的地方政府甚至没有出台实施细则。 “中央对房价问题和房地产投资问题十分关注。”新一轮房地产调控是基于几个方面考虑的：其一是“新国十条”政策初见成效，需要强调进一步执行，才能见到效果；其二是北京等一线城市房价没有出现明显下降，距离“新国十条”调控预期目标有差距。 与此同时，2010年1-5月份，房地产投资13917亿元，同比增长38.2%。5月当月房地产投资完成3985亿元，同比增长19.4%。 这一方面说明全国固定资产投资尚未受到房地产调控影响而出现投资下降，进而影响经济增长；另一方面也说明房地产月投资规模在迅速下降，中央如果不能抓紧时间稳定市场预期，打破政府和开发商博弈的僵局，则中央政府难免在房地产调控当中陷入被动。 房地产企业受调控影响，在今年3月份资金充裕度从1︰1.67下降到了1︰1.42，随着调控政策，尤其是信贷政策步步紧逼，开发商资金链已经受到威胁。 每次房地产调控都是一场“角力”——政府强力紧缩政策与开发商的抗调控性之间的对抗。而如今，中央政府显然认为是“加一把柴火”的时候了。 对于“第二波房地产调控”的说法，虽然始终没有实质政策佐证，但是中央有关部委和地方政府，近期频频出台落实“新国十条”和稳定本地房地产市场的文件。 土地供应政策要创新机制，不再局限于仅从满足需求的方面进行调控，要从供需双方进行差别化的土地、信贷政策调控。 这是土地政策继年初由“保增长”转向“有保有压”之后的又一次“变调”。 除了国土资源部以外，记者了解到，住建部也在积极摸底调研房地产市场情况，加快地方房地产信息管理系统和预警系统的建设。 国家税务总局正在加紧督促各地落实土地增值税清算问题，除了调高预征点以外，也更强调各地提出土地增值税清算的落实日程和落实手段。 如果“新国十条”能得到全面落实，房地产市场将会有很大变化。而目前，部分地方政府，尤其地市级政府仍然处在“新国十条”的观望阶段。 虽然5月份本省房地产投资数据仍有较高的增幅，但是当月房屋销售额增速大幅度下降，下半年房地产投资和销售情况不乐观。 主要是去年结转过来的施工规模较大，土地开发规模较大，国家政策对二、三线城市房地产的影响较为滞后等，还有就是今年以来安徽省继续加大廉租房和棚户区改造等保障性住房建设力度，对房地产开发投资有促进作用。 地方房地产数据已然出现下降势头，是地方政府迟迟不愿意出台落实“新国十条”地方文件的原因，尤其是第二套住房和第三套及以上住房贷款政策的执行，将严重影响地方房屋销售和房地产投资。 【荥东新区前景】 荥阳的房地产开发企业面临着很大的发展空间，从区位上讲，荥阳房地产市场将由市区、新区两大版块组成。老区以旧城改造为主，东区将以中高档项目为主导。 通过近两年的发展，荥东新区建设初见成效。区内康泰路、索河东路、文化路、唐王路和建设东路，总长约15000米，已全部竣工通车。1.7万多平方米的成功广场、占地2.8万平方米的市体育场、总占地面积742.5亩的植物园，以及归航园、康泰路游园等集文娱、游赏、休憩为一体的综合性游园均已建成投用。投资2.45亿元的环保垃圾电厂、投产1.3亿元的康泰制药集团、投资1500万美元的乐百氏（郑州）食品饮料公司、投资1.3亿元的郑州博大食品公司等十多家外来投资企业已入驻荥东新区。这些工程的建设，增强了很大一部分开发商、投资者的投资信心。另外，荥阳市政府不断加大对荥东新区的宣传力度，精心筹划一批能够代表荥阳新形象的标志性建筑，鼓励企事业单位和各类服务机构入驻新区。 第二部分：2010年1-6月份荥阳市房地产数据分析 商品房1-6月份累计批准预售面积14.46万平方米，同比上涨20.30%；住宅累计批准预售面积10.12万平方米，同比下降12.98%。 商品房1-6月份累计销售面积27.