快速城市化背景下非農建设用地管理研究以深圳为例.docVIP

快速城市化背景下非农建设用地管理研究 ——以深圳为例 摘要：本文以深圳特区外2004年城市化转地过程中划定的非农建设用地为对象，深入分析快速城市化背景下非农建设用地管理在与城市规划协调、置换调整及其与城市更新改造的结合、入市流转等方面存在的主要问题，提出“严格规范管理、保障发展权利、消化历史问题、提升建设水准”的管理原则，并从非农建设用地与规划协调、合理进行置换调整、加强与城市更新改造结合、逐步推动非农建设用地入市流转四方面给予相应的对策与建议。关键词：深圳非农建设用地管理Abstract:This article the nonagricultural construction which in 2004 in the urbanized change of scene process delimits by the Shenzhen special zone outside uses is the object,under the thorough analysis fast urbanization background the nonagricultural construction uses to manage in with the urban planning coordination,the replacement adjustment and with the city renewal transformation union,entering the market pasts the main question which and so on the aspects exist,proposed “strict standard management,safeguard development right,digestion question of a political nature,promotion construction standard” the management principle,and uses and the plan coordination from the nonagricultural construction,carries on the replacement adjustment,the enhancement and the city renewal transformation union reasonably,impels the nonagricultural construction to use gradually to enter the market wanders all about the surface to give the corresponding countermeasure and the suggestion.Keywords:The Shenzhen? Nonagriculture construction uses Management ??? 1.城市化下的非农建设用地??? 城市化是社会发展到一定阶段的必然产物，是农业人口转化为非农业人口、农村转变为城市、农业用地转化为非农业用地的过程，是我国现代化进程中的必经之路。在快速城市化中，除了国有建设用地能够直接为城市建设用地扩张提供空间外，属于集体所有的非农建设用地也扮演了至关重要的角色。一方面，政府通过土地征用，将集体土地转变为国有土地，然后按照城市国有土地进行出让和建设，在中国许多发达地区的城市中，集体土地几乎成为了唯一或基本的土地来源，为城市建设用地增长提供重要的空间资源，例如多个城市在城市规划区外建设的产业园区、大学城等项目；另一方面，农村集体组织使用非农建设用地进行开发建设，大力发展乡镇企业，创造了农村工业占据全国工业半壁江山的局面，成为农村集体资本积累的重要来源，并且出现了城中村、集体所有工业区与城市其他功能用地交错连片的城乡结合地带，进一步加速推动城市建设。然而，由于我国实行城乡分治的二元土地制度，现行法律对集体土地流转用于非农建设进行严格限制，但伴随着农村工业化、城镇化，集体非农建设用地的使用早已超出目前运转的国家地政管理行政体系的监管和约束。在地方政府的默许或不作为下，地方发展不断突破国家政策和土地管制要求，集体土地所有者通过出让、出租、私卖等非法形式进行流转，造成非农建设用地隐形入市，实质性地成为建设用地直接的重要供应者。这种非农建设用地高速无序扩张、空间分散并低效开发的现象，导致城市整体发展不协调，土地市场管理混乱，土地价值流失和土地资源浪费等问题。??? 深圳作为中国城市发展最快的城市之一，已出现了“四