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探讨房地产开发企业的会计核算 摘要：自进入八十年代改革开放以来，房地产行业逐渐得到迅速发展。伴随着我国住房制度的改革及房地产行业的迅速发展，房地产开发企业的会计核算水平也有了很大的提升。由于房地产开发企业的会计核算在收入确认、成本结转等方面均存在其特殊性，同时与税法的确认时点存在较大差异。因此在现行会计准则中会计要素的确认与计量，很大程度上依赖于会计人员的职业判断能力，从而出现各种不同的差异。本文主要是探讨房地产开发企业收入、成本如何确认进行会计核算的相关问题探讨。 关键词：房地产开发企业、会计核算、收入确认 在改革开放、经济快速发展的今天，房地产行业迅速发展的同时，房地产行业的会计核算水平也在逐步提高。然而，由于房地产行业的经营和开发产品的特殊性，房地产行业的会计核算仍存在较多问题，部分房地产企业不能真实的反映其经营情况，导致房地产企业的部分会计信息失真。作者根据自身的经验及对国家的相关政策的理解对房地产行业的会计核算阐述如下： 一、房地产开发企业销售收入、成本确认的条件： 房地产开发企业的销售收入为房地产开发企业在生产经营活动中销售开发产品、出租开发产品或者提供劳务实现的收益。其确认条件为： 1、房地产开发企业已与购买方正式签订了《商品房买卖合同》，双方均能够按照合同要求履行相关义务，并且按照合同要求收取房款。 2、房地产开发企业的开发产品已发生或将发生的成本能够可靠计量。 3、房地产开发企业的开发产品的竣工证明材料已报房地产的相关管理部门进行备案。 4、房地产开发企业已向购买方发出了收楼通知书，并约定了具体的收楼日期。 二、房地产开发企业确认收入的相关会计分录处理如下： 1、假设2012年3月1日房地产开发企业与购买方签订了正式的商品房销售合同，合同总价为人民币500万元，并收取了部分的房款200万元。则会计分录如下： 借：银行存款 200万 贷：预收账款 200万 2、假设合同约定分期付款，2012年6月1日收到房款200万，则会计分录如下： 借：银行存款 200万 贷：预收账款 200万 3、假设2012年12月20日房地产开发企业的开发产品的竣工证明材料已报房地产的相关管理部门进行备案，并向购买方发出了收楼通知书，约定了具体的收楼日期，则会计分录如下： 借：预收账款 400万 应收账款 100万 贷：营业收入 500万 4、假设2013年1月1日收到房款100万，则会计分录如下： 借：银行存款 100万 贷：应收账款 100万 三、房地产开发企业成本结转的会计分录处理如下： 1、假设房地产开发企业2011年7月1日与施工方签订的建造合同总金额为300万元，本期支付工程款60万元，同时收到对方开具的建安成本发票，则会计分录如下： 借:预付账款-工程款(施工单位) 60万 贷: 银行存款 60万 同时，借:开发成本 60万 贷: 预付账款-工程款(施工单位) 60万 2、假设房地产开发企业于2011年10月1日支付工程款40万，同时收到对方开具的建安成本发票，则会计分录如下： 借:预付账款-工程款(施工单位) 40万 贷: 银行存款 40万 同时，借:开发成本 40万 贷: 预付账款-工程款(施工单位) 40万 3、假设截止到2011年12月31日施工进度累计已达到50%，则本期应确认的成本＝合同总成本×完工进度一以前会计期间已确认的累计成本，即，本期应确认的开发成本=300*50%-60-40=50万，会计分录如下： 借：开发成本—预提成本 50万 贷：应付账款—暂估 50万 同时，次月初，需将计提的金额用红字冲回或作相反的会计分录，即 借: 应付账款—暂估 50万 贷:开发成本-预提成本 50万 4、假设工程竣工，房地产开发企业的开发产品的竣工证明材料已报房地产的相关管理部门进行备案后，按照竣工备案的登记资料，将相应的开发成本转入到开发产品中，即： 借: 开发产品 300万 贷: 开发成本 300万 同时，按照当月确认的销售收入对应的已售面积占项目总建筑面积比率结转当月的营业成本。即： 借: 营业成本 300万 贷: 开发产品 300万 四、房地产开发企业相关税金的会计分录处理如下： 1、未确认收入时，月末根据预收账款的本期发生额和相应的税率计提并缴纳相应的税收。会计分录如下： 计提：借：应交税费—预交—营业税等 贷：应交税费—营业税等 支付税金时，借：应交税费—营业税等 贷：银行存款 2、确认收入时，根据确认销售收入的金