某省安高公司發展形势分析及规划.doc

安高公司发展形势分析及规划 一、 安高公司发展愿景、使命和近期发展规划 （一） 愿景 1 ．规模化：可持续性滚动开发推动安高房地产规模化发展进而做大做强 2． 专业化：通过专业化分散房地产投资风险、占据房地产行业的领先地位 3． 一体化：以房地产开发业务为核心，成立各专业公司，在产业的上下游进行价值链的延伸和拓展形成经营形式和收入来源的多元化 4． 跨区域开发：重整原有的房地产格局，走向全国市场，获得更大的发展空间 5 ．资本市场化：为获得到长足的发展，逐步结合金融资本，极力开拓银行资金外的融资渠道，包括证券市场、信托产品、企业债券、投资基金等等 （二） 使命: 通过我们的努力，不断提高人们的生活质量，改善人们的生活方式；通过我们的努力，使得社会资源得到更为充分的利用，并且通过我们的运转使其价值增值 （三） 整体发展规划: 全面推进房地产业的发展，以品牌建设为龙头，首先做精做专房地产业；以短期盈利性项目为先导，加速资金积累；逐步完善房地产价值链，加快成立与房地产配套的各专业公司；以房地产开发为核心、延伸价值链和产业链的多元化经营模式形成多种收入来源；以制度建设为纲，以企业文化建设为要，以人才战略为保证，在最短时间、最大程度上做大做强房地产业务，成为安徽省领先房地产开发企业；立足安徽面向全国向经济发达和资源集中的区域市场的拓展和延伸；积极发挥金融业务的杠杆作用，适时拓展资本市场业务，积极探索和培育与公司愿景、使命相一致新业务如：休闲、商业、零售和酒店等等。 二、房地产市场环境分析 （一）全国房地产市场环境分析 1、房地产开发投资增速加快 2007年1-4月份全国完成房地产投资5264.61亿元，同比增长27.4%,同比加快6.1个百分点，房地产开发投资占固定资产投资的比重为23.30%，同比高0.36个百分点，东部、中部、西部地区同比分别增长24.3%、35.6%和32.5%。 2、房地产开发结构有所改善 2007年1-4月份全国住宅投资同比增长29%，同比加快3.4个百分点，经济适用住房投资同比增长48.5%，同比加快44.4个百分点。 3、市场需求仍然比较旺盛 2007年1-4月份全国新建商品住宅销售面积大于竣工面积2.02倍，去年为1.55倍，销售面积增幅快于竣工面积增幅6.7个百分点，现房销售同比加快6.8个百分点，期房销售同比加快6.4个百分点，商品住宅空置面积同比下降0.8%。 4、房地产开发企业资金来源分析 本年到位资金9552.3亿元，同比增长26%，是完成投资的1.8倍，其中：银行贷款到位2155.9 亿元，同比增长24.6% ，银行个人按揭贷款转为开发使用999.64亿元，同比增长66.7%，非银行金融机构贷款166.5亿元，同比增长65.4% ，利用外资158.5亿元，同比增长91.7% ，自有资金比例上升了1910亿元，占比20.0%。 5、房价涨幅总体平稳? 　2007年1-4月份全国新建商品住房销售价格涨幅在6.0%左右波动，4月份销售价格同比上涨5.3%;环比上涨0.7%，所有70个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨，北海23.6%，深圳11.3%，北京10.7% ，石家庄9.6% ，南京8.8%。 6、房地产行业面临的有利经济发展阶段 到2010年，我国人均GDP将达到19,270元，当一个国家人均GDP在800~4000美元时，房地产进入高速发展期。 7、房地产发展的人口有利因素 20-60岁人口占总人口比例超过60%，26~44岁年龄段人口有4.2亿 。 8、城市化水平的提高（十一五规划） 城市化水平由43%提高到47%，4200万农村人口进入城市 ，五年内带来11亿平方米的需求 ，每年2亿平方米，发达国家80%的城市化率，中国差距仍大，预计城市化率每年增长1%。 9、居民购买能力开始增长 经济高速发展，企业在2006年的收益水平都明显上升 ，收入分配的公平性得到高度重视，居民个人财富增速高于GDP增速，2005年北京、上海及广州的年收入逾2.5万美元的富裕家庭达113万户，预期到2015年将增至超过390万户 。 10、房地产升值空间巨大 本币升值时，资产的外币价格将会上升，实物资产价格攀升，经济高速发展下，通货膨胀率将维持在较高水平，实物资产具有保值的作用。 11、富裕阶层爱投资房地产（汇丰银行与万事达卡国际在广州、上海、北京的三地调查 ） 65%的受访者认为房地产是最受欢迎的投资，远高于内地股票及人民币定期存款35%及34%的受欢迎程度 ，65%及26%的受访者分别拥有2项及3项房地产 。 12、股权分置改革完成，新《上市公司收购管理办法》的出台，有利于资源向优势企业集中。 13、全国中小房地产开发企业数量多，房地产竞争无序，房地产业产越来越规范。 14、