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划定调研报告 小区物业管理的实地调研 【摘要】物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的邻域，规范的物业管理是和谐社会 总体战略中的重要内容，我县新开住宅小区不断增多，使我县物业管理工作的重要性越来越 突显，加强居住小区物业管理，改善居民生活环境，提升物业管理服务水平，满足居民日益 提高的居住质量要求。为此，今年2月至3月分别对鸿达小区、金海岸小区和白洲小区三个 小区的情况进行调研。 【关键词】请求 宣传 利益 相对性 一、调研情况概述 调研的目的 对于美伊调研活动，都有着一个特殊的目的。因此，我此次的调研也是有目 的的。具体的目的有下列几个：1、了解小区停车位的问题；2、调查物业费的收 缴问题；3、了解住改商现象；4、解决违章搭建问题。 调研对象 根据计划的安排，本次调研的对象，包括以下几个地方：1、在鸿达小区的 调研；2、在金海岸小区的调研；3、在白洲小区的调研。 调研的基本内容 1、针对在鸿达小区，在鸿达小区我完成了针对业主的调查问题，在调查过 程中业主反应的问题有： ①停车位问题。小区内的停车位是占用业主共有的道路而划定的，每月租金 为70元左右，但现有的停车位数量已经不能满足业主的需要，小区也没有规划 新的停车区，所以导致车辆乱停的现象特别严重。 ②业主委员会不能切实的维护业主的利益。大部分业主由于日常工作繁忙， 没有时间和尽力投入到小区的管理工作中来，业主委员会的部分负责人员和物业 公司拥有某些公共利益，这些都一定程度上导致了业主委员会不能切实维护业主 的利益。 2、在金海岸小区，金海岸小区面积较大，居住的业主数量比较多，物业管 理也比较规范。在对该小区进行调研时，是该小区物业公司的负责人接待了我， 调研中我发现该小区目前存在的问题主要有： 物业费的收缴问题。金海岸小区的物业拖欠现象比较严重，甚至曾因 此导致诉讼的发生，物业费拖欠的原因主要有： ①物业公司与业主对缴费时间的理解不一致。物业公司认为，物业费的收取 应当遵循“先缴费，后服务”的原则，如果认为物业公司的服务不符合物业协议 要求，业主可以以违约为由要求物业公司承担相应的违约责任。而部分业主则认 为应当“先享服务，后缴费用”，重视物业公司的服务质量缴纳相应的物业费。 ②业主因与开发商存在纠纷而迁怒于物业公司，某些业主因为与开发商存在 纠纷，而自己又没有太多的给开发商施压的手段，并想当然的认为既然前期物业 是由开发商选定的，所以拖欠物业费就可以给开发商带来一定的压力。 ③物业公司与业主在服务价格与服务标准上未能取得一致。物业公司认为， 业主支付多高的物业费自己便提供多高的标准的服务，而业主认为自己缴纳了物 业费，却没有享受到一定档次的服务。 关于停车位问题，其导致的原因众多，其主要原因，有下列几点： ①地下车库的权属存在争议。物业公司认为，地下车库虽然属于小区的配套 设施，但是并不必然属于业主共有。这就如同配电室也是小区的配套设施，但其 所有权属于供电公司一样，法律规定的停车位“应当首先满足业主的需要”也不 是指车位应当属于业主共有，或者车位的所有人应当将车位免费分配给业主，而 是指车位的所有人应当同业主协商以何种方式分配。业主 却认为地下车库应当属于全体业主共有。 ②乱停车问题。由于价格、方便程度等原因，部分业主不愿意按照规划的车 位停车，而是只考虑自己的方便，在小区内乱停车，甚至出现了阻塞消防通道的 情况，物业公司没有权利进行制止，虽能进行劝阻或采取其他方式但业 主的车辆仍然在其他地方乱停。 对于住改商问题，在白洲小区是尤其较为突出的问题。有些业主在没 有经过相关业主的同意，也没有经过该小区的物业管理单位和相关部门同意。而 物业公司也没有权利强行阻止。 违章搭建问题，在白洲小区违章搭建的现象比较严重，物业公司对这 种现象没有权利强制拆除或者申请强制拆除。 二、对调研中存在问题的成因分析 我认为，调研中反映出的一些问题，原因有以下几点： 、业主委员会和居民委员会缺位。如白洲小区位于思南县两个办事处的交 界处，小区的行政管辖问题长期没有确定，导致了居民委员会迟迟不