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第一章 房地产及其产权 1、什么叫房地产？什么是房地产业？ 房地产，具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 房地产业，是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 2、房地产有哪几种存在形式？ 单纯的土地、单纯的建筑物、土地和建筑物结合的“房地”。 3、房地产的分类 房地产按用途可以划分为居住房地产、商业房地产、旅游房地产、工业房地产和农业房地产。 4、什么是房地产开发？具有哪些特点？ 房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。它包括从房屋定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设施、供水、排水、供电、通信、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。 房地产开发具有投入资金大、投资风险大、收益高、附加值高、产业关联性强的特点。 5、房地产市场是如何划分的？ 房地产一级市场：通常所说的“一级市场”一般是土地的一级市场，是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限，规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他土地使用者所形成的市场是房地产开发市场，其经营主体为房地产开发公司，其经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划，对土地进行初级开发和再次开发，然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人。 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或农村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 17、国有土地有偿使用的方式有哪些？ 1)国有土地使用权出让。 2)国有土地租赁。 3)国有土地使用权作价出资或者入股。 18、什么是地价？地价包含哪些费用？ 地价即土地使用权受让人获取土地使用权所需的全部费用，也称为土地费用、地价款或土地出让费。 地价包括土地使用权出让金、城市建设配套费、拆迁安置补偿费和土地开发费。 19、地面价和楼面价的区别。 地面价，为每平方米土地的单价，即用出让金总额除以土地总面积。 楼面价，为摊到每平方米建筑面积的地价，即用出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。 20、招标拍卖挂牌出让的范围包括哪些？ 2006年试行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》规定以下六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围： (1)工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，其中工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。 (2)其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或两个以上意向用地者的。 (3)划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的。 (4)划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的。 (5)出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的。 (6)依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。 21、哪些人可以申请招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权？ 可以是中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，但法律法规对申请人另有限制的除外。申请人可以单独申请，也可以联合申请。 22、常用的国有土地上房屋征收补偿方式有哪些？ 根据规定，国有土地上房屋征收补偿方式包括货币补偿和房屋产权调换两种方式。 23、国有土地上房屋征收与补偿的主体是谁，由谁负责具体的工作？ 国有土地上房屋征收与补偿的主体是市、县人民政府确定的房屋征收部门，而具体的征收补偿工作既可以由房屋征收部门承担，也可以委托房屋征收实施单位承担。 24、土地出让成交后多长时间内出让人和受让人应签订土地使用权出让合同，对支付时间有什么限制？ 根据2010年国土资源部《关于加强房地产用地供应和监督有关问题的通知》规定，土地出让成交后，出让人和受让人必须在十个工作日内签订出让合同，合同签订一个月内受让人必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。 25、什么是红线图？ 红线图又叫宗地图，是指按一定比例尺制作的用以标示宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。 26、房屋所有权与土地使用权的关系是什么？ 1)土地的使用权和房屋的所有权构成的房屋产权是一个完整的有机整体，具有不可分性。 2)房地产的重心是房产，它的价值在于土地的利用效能