武汉汉阳城市综合体项目前期顾问描述.ppt

公寓户型配比 户型 面积 套数占比 套数 一房 约50 约60% 约750 二房 约70 约27% 约300 三房 约80 约13% 约150 总计 100% 约1200 公寓市场 经开万达共有4栋公寓楼，主力户型为：30-40、40-50、50-60平米的1房公寓产品。购房客户以汉阳客户为主，约占42% 项目概况 地理位置：武汉经济技术开发区（沌口）武汉体育中心旁 占地面积: 119925平方米 总建筑面积: 440000平方米 公寓总户数: 2688户 项目SOHO公寓共4栋楼，4栋楼户型结构完全一样，为4栋30层的精装SOHO公寓，40年商业产权，5梯24户，共计2688套房源。 主力户型为：30-40、40-50、50-60平米的1房公寓产品。 SOHO公寓个案——经开万达 区域酒店物业特征 酒店名称 星级 武汉豪生国际酒店 五星 葫芦酒店 四星 东鑫大酒店酒店 四星 晴川假日酒店 四星 扬子江饭店 三星 武汉格瑞思酒店 二星 如家酒店 二星 汉阳区域除了靠近汉江的酒店档次较高之外，其他酒店档次一般，开发区内目前有一个在建的五星级酒店。 区域酒店价格 酒店名称 价格(标间挂牌价) 葫芦酒店 480 东鑫大酒店 268 晴川假日酒店 578 扬子江饭店 158 武汉格瑞思酒店 298 如家酒店 189 区域内酒店价格整体偏低，标间价格从189-578元不等。 项目小结 区域酒店潜在供应 项目 地址 级别 规模（万平米） 万达 武汉经济技术开发区神龙街126号 五星级 3 东合中心 武汉经济技术开发区车城南路30号 五星级 2.5 区域酒店未来供应量不大，主要集中在东合中心和万达两个项目 区域酒店主要集中在王家湾片区 汉阳区域靠近汉江的酒店档次都相对较高，其他酒店档次一般。 区域内酒店价格整体偏低，标间挂牌价从189-578元不等。 区域酒店后续体量较少 区域酒店小结 区域酒店的整体档次较低，而且酒店的房费处于低位。环境所影响的经营风险将直接影响酒店物业的销售价值，而且武汉的高端酒店都集中在城市核心地段，故本案高端酒店开发风险较大。 不建议本案开发高端酒店 什么是产权式酒店？ 是以酒店的房间为单位，开发商将客房出售给投资者，投资者一般将客房委托给专业的酒店管理公司统一出租经营，以获取年度客房经营利润，同时投资者享有一定时限的免费入住权，以及在酒店消费的优惠。它最大的风险在于酒店管理公司的经验业绩。 投资者 开发商 酒店 管理公司 外聘或自己组建 酒店物业的 开发者，通过销售 物业获得利润 酒店的产权所有者。投入一定首期款， 在一定年限内每年获得一定的回报 酒店的管理经营者，通过专业运营 实现酒店每年的收益，所获利润一部 分返还投资者，另一部分作为佣金 委托经营 将物业销售 商品房销售合同 物业委托经营合同 产权式酒店特征 三大主体付出、回报、风险特征 所参与的角色 所得回报 风险因素 开 发 商 资源整合者 整合资源，开发产品 前期为投资者和客户搭建桥梁 通过将物业销售给投资客，获得利润 通过酒店配套的持有获得长期收益 产品是否能顺利销售。这取 决于能否给投资者提供丰厚 稳定的回报。又取决于酒店 管理公司的经营业绩 投 资 者 酒店客房产权所有者 出资购买物业（按揭者应按期支付银行贷款） 享有物业的增值回报 委托合同期内获得每年的酒店经营回报 酒店VIP折扣 酒店经营业绩不佳时，每年 的回报可能无法兑现。 酒店 管理 公司 酒店管理经营者 进行物业的日常维护，使其保值增值 酒店的日常经营 获得酒店经营的佣金 酒店经营业绩不佳时，要赔 偿投资者违约金 产权式酒店操作的所有风险最终集中到——酒店的经营业绩 产权式酒店市场特征 专门针对长线房地产投资客户的一种地产产品； 一般提供6到15年的投资回报期； 按其所投资总额（含装修款）提供5~10%年回报； 聘请专门的酒店管理公司来进行物业管理与服务经营，并承诺投资者基本利益。 产权式酒店操作要点 产权式酒店特征 发展商不保底，风险由业主承担 发展商提供保底收益，主要风险由开发商承担 模式 产权 管理者 业主收益 业主入住权利 开发商权益 按竭期间 按竭到期后 模式 一 产权完全归属业主 发展商委托的第三方专业酒店管理机构 获得酒店支付的月收益（变化的） 根据经营状况每月收取净收益 每年可免费入住若干天 参与酒店利润分配 模式 二 获得承诺的固定收益＋浮动分红 获得承诺的固定收益＋浮动分红 业主自付供楼款 每年可免费入住若干天 参与酒店利润分配 承担保证业主月固定收益的义务 产权式酒店经营模式 产权式酒店特征 区域产权式酒店 武汉豪生国际产权酒店 武汉馨乐庭产权酒店 区域内产权酒店项目较