2011师考试案例.doc

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2011师考试案例

案例题 一、欣欣花园小区共有850套住宅,每套建筑面积100-110平方米,已全部出售给不同的购房人。前期物业管理到期后,新成立的业主大会选聘了天祥物业公司接替原有发展商的物业公司管理小区,并与其签订了《物业服务合同》。其中23户以未出席业主大会、未投票选择该公司、也未与新企业签订《物业服务合同》以及新公司服务水平尚不及老公司为由,一直拒交物业服务费。试分析这些业主的理由是否成立,并作出解释。 答:1.业主的理由不能成立。 因为按照《物业管理条例》等规定,业主大会选聘物业服务企业超过1/2以上业主人数和拥有1/2以上面积数业主的同意即可生效。少数业主不出席业主大会,不赞成业主大会的决定,并不影响业主大会决定的效力,业主大会通过的决议、决定,每一位业主都有义务遵守、执行。本例选聘物业服务企业符合法律规定条件。 23户业主也不能以未签物业服务合同为由拒交物业服务费。因为,第一,物业服务合同属于集体合同,按照《物业管理条例》等规定的精神,是物业服务企业与代表业主的业主委员会签订,法律法规并未规定要与每一位业主签订,只要答合同不需要与每个业主签订即可得分)。第二,物业公司为小区提供各方面服务,已与欠费业主形成了事实上的合同关系,按照等价有偿原则,欠费业主理当履行交纳管理服务费的义务,并应承担欠费利息、滞纳金等费用。 (3)23户业主也不能以新公司服务水平不及老公司为由拒绝交费。因为不能以少数人的主观判断,作为否定物业服务质量的依据。若物业服务确实有严重问题,这些业主应联合其他业主共同提议物业公司改进,或提请业主大会解聘不能提供合格服务的物业公司,(或针对物业公司的服务和收费提起仲裁或民事诉讼,由仲裁机关或法院根据法律和事实来作出裁决或判决。 二、业主王某在入住装修时,提出二次装修申请,物业公司经审查认为符合安全等要求,予以批复。后王某在装修厕所时擅自改动供暖管道位置,被物业公司检查时及时发现,责令王某停止施工、限期恢复。王某认为不影响物业使用,迟迟不予理睬。于是物业公司向主管部门报告,但主管部门迟迟不予处理。于是物业公司在要王某写出一份“出现安全事故责任自负”的保证书后,向王某收取2000元罚款,未作其他处置。后王某楼下住户业主李某发现自家天花渗水。试问1.物业服务企业对住宅装修主要应进行哪些监管?2.本案王某与物业服务企业的做法是否妥当?3.李某如何解决王某装修引发的天花漏水问题? 参考答案: 答:1.按照《住宅室内装饰装修管理办法》和《物业管理条例》的有关规定,物业服务企业应对业主(装修人)装饰装修活动进行管理,并与装修人签订《装修管理协议》。 对装修人的装修方案进行审批,并将装修时的注意事项与禁止行为告诉装修人。 装修过程中应对装修现场进行检查,监督是否按装修图纸进行,是否符合消防、卫生等管理规定,是否是指定的人员在规定的时间内进行装修; 装修完成后,进行现场查验,符合要求的办理退还装修保证金等手续。 2.本案王某的做法不当。王某必须提交供暖管理单位的批准文件,方可改动供暖管道位置。 王某对物业公司的监管措施不予理睬的做法错误,服从物业公司装修监管是王某的合同与法定职责。 本案物业公司及时检查,责令王某停止施工、限期恢复,向主管部门报告后,等做法符合法规与合同要求,是妥当的。 但物业公司向业主收取罚款的做法是错误的,物业公司的装修管理不是行政管理,没有罚款权 3.李某可以与王某协商解决天花漏水问题; 可以向物业公司、业委会、居委会等部门反映情况,请求相关部门协调督促解决; 也可以直接向法院提起诉讼,请求法院判决解决 三、某住宅楼业主全部入住已经3年多了。半年前,在管物业服务企业捷达物业管理公司接到了顶层501单元业主的投诉,认为自家在下雨时屋顶渗漏是物业管理公司对房屋维修养护管理不当所致,要求物业管理公司负责维修并给予一定的经济赔偿。 试分析: 1.捷达物业管理公司是否应负责维修,并给予601单元业主一定的经济赔偿? 2.为了给业主提供良好的居住环境,物业管理公司应采取哪些维修方式做好房屋的维修养护工作? 答: 捷达物业管理公司是否应负责维修并给予赔偿,要视具体情况而定。(2分)必要时,需进行技术鉴定确定原因: (1)如果屋顶漏雨是由于建筑施工质量问题造成,因为物业处于5年保修期内,应由建设单位负责维修,物业管理公司不须为此承担责任,但应积极协助业主联系建设单位及时解决问题。 (2)如果屋顶漏雨是由人为破坏造成的,应由损坏责任人承担维修责任。物业管理公司可以予以协助。 (3)如果屋顶漏雨是由501业主自己不当装修导致,则应由其自身承担责任。(2分) (4)如果确是物业管理公司在房屋维修养护管理工作中失职所造成的问题,物业管理公司应该承担责任,负责修复并赔偿损失。 2.物业

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