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论房地产融资结构多元化的必要性|论文资源库 内容摘要:在我国,商业银行贷款是房地产企业融资的主要渠道,这种格局无论是对于房地产行业的发展,还是对于银行业,都隐藏着巨大的危机,房地产融资结构多元化的必要性凸显。本文分析了我国房地产企业银行信贷现状,房地产泡沫引起银行危机的传导机制,并探讨了房地产融资对银行信贷过度依赖的危害及其规避措施。 　　关键词:房地产融资 银行信贷 　　 　　目前,我国房地产融资市场融资渠道主要有银行信贷、证券融资、信托融资三种,但房地产企业主要的融资渠道还是银行。在房地产市场资金链中,商业银行通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式,参与房地产开发的全过程,直接和间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。这种单一的融资格局,无论是对于房地产业自身的发展,还是对于银行业,都隐藏着巨大的危机。 　　 　　房地产泡沫引发银行危机的传导机制 　　 　　首先,由于经济增长或者政府对房地产业的支持或者本币升值使得资产类价格低估,房地产业作为先导产业出现价格上扬趋势,市场对于房地产资产的投资回报预期开始上升,吸引大量资金流入房地产业。市场上部分人开始出现投机心理,认为房地产价格会继续上涨,于是加入到买房者的队伍中,市场人气聚集,房地产市场供不应求的局面继续扩大,开发商趁机涨价,房地产价格被进一步推高,房地产价格上涨的预期得以实现。此时,房地产市场价格已经偏离基础价值,泡沫出现,并随着价格的上升逐步膨胀。 　　然后,随着市场上房地产价格上升预期的增强,众多企业和机构通过借贷使大量信贷资金进入房地产市场进行投机冲击,使需求大增。房地产价格被迅速拉升,房地产资产价格以更快的速度、更大的幅度偏离其内在价值,泡沫被进一步吹大和积累。由于金融机构贷款以房地产市场价格为基础,在房地产市场出现繁荣时,投资者更容易获得房地产贷款,其贷款额也随着房地产价格的上升而不断膨胀,金融机构此时也容易被市场繁荣的景象所迷惑,放松了对贷款的审查。在价格过分偏离内在价值时,泡沫成分被大量转移给了商业银行和其他的金融机构。 　　最后,当房地产价格被推到顶峰,价格停止上涨时,部分理性的投机者开始对高房价产生怀疑,政府部门也意识到事态的严重性,往往会出台调控政策。此时,人们的预期发生逆转,从众和恐慌心理将导致房地产资产的全面抛售,房地产价格暴跌,泡沫在一瞬间迸裂,造成有房地产业务的银行出现呆账、坏账,银行系统运转失灵。 　　 　　房地产对银行资金过度依赖的危害 　　 　　(一)使宏观调控政策处于被动地位 　　房地产业是国民经济的先导产业,属于固定投资的范畴。当经济出现过热时,即固定投资过旺时,政府要进行宏观调控,房地产即成为宏观调控的重点。房地产价格一旦出现较大幅度下跌,开发商与购房人之间的博弈就会加剧,购房人会采取停止还款的方式将银行拖入博弈漩涡。例如为了控制经济过热、降低通货膨胀率,国家应该采取紧缩性的财政或货币政策。但是中央银行在宏观调控中会考虑紧缩性的政策对商业银行的影响,以沪为例,至2007年末,中资商业银行房地产贷款占各项贷款的比例为32.2%,加上以房地产为抵押的其他贷款,银行信贷不少于半数流入楼市。这意味着如果房地产业出现问题,将波及不少于15万亿信贷资金的安全。央行权衡利弊,所以采取一种微调的步伐。这种多方面的考虑加上政策效应的滞后性,可能会错过政策效应的最佳时期,使得宏观调控根本不能减轻经济过热和使通货膨胀率下降。 　　 　　(二)形成对资源的不合理配置 　　房地产业的暴利,对社会资金产生了“虹吸效应”,社会大量的过剩资金、银行贷款、各行业中实力较强的企业被纷纷吸引到房地产市场上,会使生产投资相对萎缩,形成“产业空洞化”现象。对房地产的投资挤出了对产业升级、产品创新、高科技等其他亟需资金方面的投资。同时,房地产还具有投资品和消费品的特性,据统计,住房消费占家庭总消费的比重高达65%-80%,随着房价的上升,作为置业的消费者预期房价还会上升,那他们就会消减其他生活及娱乐消费以购置房产或用于归还住房抵押贷款。 　　(三)导致市场上房地产投机行为 　　在房地产价格不断上升时,房地产开发商根据正反馈原理预期未来房地产市场还会进一步繁荣,其投资开发的动机将不断加强;而在房地产价格不断上升时,银行往往把房地产抵押贷款看作是优质贷款,并且放松对借款人资质的审查,使房地产开发商可以更容易获得银行贷款,这进一步增强了房地产开发的动机,最终导致房地产市场出现严重的群体投机行为。在房地产泡沫时期,市场需求将大幅度上升,对土地的需求随之上升,由于政府掌握着土地配置的权利,开发商为争夺土地将不惜采取各种方法,以致出现寻租和设租行