2015年重庆房地产市场盘点摘要.docx

2005年到2015年，中国房地产进行了一轮高速发展，其中伴随着70多次调控，涉及面涵盖金融、土地、税收、行政等方面。就重庆而言，整体呈现高速发展的特征，房地产发展在09年后持续加速，市场规模呈急速上涨态势，2010年全国范围内的调控政策出台后，重庆房地产市场进入了平稳发展阶段，量价保持平稳，目前全国排名第四，未来竞争将更为激烈。????2015年重庆成交量位列全国第4位，截止15年12月15日商品房去化超过2170.4万㎡，成交量及排位保持平稳，市场规模有所收缩。????2015年，目前共有4个城市商品房成交量超过2000万方，分别是上海、成都、武汉、重庆，其中有三个城市来自中西部地区，说明目前中西部地区不管是在经济发展速度，房地产规模上都在全国名列前茅。从供求比上看，处于相同能级的西安、贵阳，其不仅商品房成交量远低于重庆，而且供求比也高于重庆，目前重庆房地产市场供求比较平衡，市场较为健康。????重庆楼市2015年供需保持平稳。整体价格小幅下降，存量走低，市场整体去库存。????得益于全国层面的“330”新政发布，提振市场信心，2015年重庆楼市的供应高峰峰值出现在5月。从成交面上看，得益于春季房交会和新政的双重刺激，今年第二季度出现一波成交高峰；到下半年，政策刺激作用明显放缓，且需求面没有明显改变，成交量小幅下降，全年均价保持平稳，去库存依然是市场主旋律。????市场存量走低，但去化周期走高。重点企业存量仍维持高位。去库存仍为2016年市场主旋律。????2015年重庆商品房市场存量保持平稳，到年底存量依然保持在1300万方左右，因今年市场平均去化节奏放缓，去化周期持续走高。从名企目前的库存量看，恒大、保利、龙湖、金科、万科库存均超过200万方，预计将会是明年市场的主要供应来源，目前因协信转型商用物业，库存稍低。?2015年重庆土地市场整体低迷，优质地块稀缺房企拿地热情骤减。????过去三年重庆土地市场成交量持续走低，各类型用地均呈现持续下降的趋势，2015年重庆经营性土地成交138宗地，其中纯住宅及商住用地共74宗，根据克而瑞统计，2015年首开入市项目共61个，明年预计将会有55个全新项目入市，数量有所减少，开发商推盘愈加谨慎。????2015年重庆住宅市场整体依然以刚需为主，改善需求逆势释放。????2015年市场整体成交以供需为主，但住宅面积160㎡以上及总价100万以上的成交却逆势释放，高端改善型需求逐步提高，重庆开始出现细分市场，产品结构有所调整，说明市场在不断成熟，预计明年改善需求将会进一步释放。????龙湖虽然今年重回龙头位置；市场集中度较去年30.92%提高至31.57%；今年项目销售榜首得益于商办物业拉动，改善项目上榜。????注：数据来自CRIC2015；????统计范围：重庆庆主城9区；????统计口径：商品房；????时间节点：2015年1-11月纵观这一整年的市场，主要大事件可归纳为：????并购——恒大收购中渝广场、御龙天峰????跨界——金融保险资金跨界房地产????转型——“万科驿”落户重庆万科西九，先租后买，租金可抵房款????关注——福建中骏集团、江苏新城、江苏朗诗集团、绿城集团????淡出——中渝置地、雅居乐集团、晋愉集团、保亿集团????.......????市场下行，政府从不同层面开始救市。????新政发布????3月30日，中央发布三大新政，调低二套房首付比，调低使用公积金门槛，及营业税“五改二”全面刺激新房与二手房市场，市场信心初步回暖，短期刺激市场效果明显，形成四、五月成交小高峰。????央行降息降准????2月28日，央行今年首次降准降息，随之而来共经历六次降准，五次降息，降低房企融资成本，减轻购房压力，但房地产开发成本及市场基本面不受影响。????地方新政????2015年10月14日，重庆市政府发布《进一步促进房地产市场平稳发展的通知》，渝八条新政出台，地方从基础配套、房企融资及帮扶刚需购房者等方面进一步促进政策落地及执行。????百花齐放：土储充足、进驻区域外扩，竞争愈发激烈。????纵观这一整年的市场，热点区域排序如下：????最热区域????渝中区：土地极度稀缺，住宅存量低，去化速度快属于高风险、高回报的热点区域，但目前在售项目极少。????九龙坡、南岸：土地供应充足，住宅呈现供不应求且去化速度快，人口基数大，未来属于竞争激烈的热点区域。????热点区域????江北、渝北、北碚：大三北区域土地供应最充足，住宅明显呈现供大于求的状况，但是去化速度较快，未来属于急速发展区域。????较热区域????巴南、大渡口、沙坪坝：土地成本低，房价处于低位，人口基数较大，吸引不少周边最热区域和热点区域的客户。????（备注：热点区域排序通过2015年区域土地供求、房地价比、商