20120216奎屯-独山子经济技术开发区项目沟通稿.ppt

* 项目功能组成的初判 产业功能 科教 会议 会展 培训 …… 科教 会议 会展 科教 会议 培训 会展 科教 会议 产业 培训 科教 物流 会议会展 配套功能 （城市功能） 科教 会议 会展 培训 …… 科教 会议 会展 科教 会议 培训 会展 科教 会议 生态 休闲 商务 居住 商业 带动 促进 * 进一步研究的工作内容：1、各功能量的合理确定与布局建议 企业访谈/招商领导访谈下的各产业布局需求判研 奎屯/独山子市区房地产发展与城市扩张需求判研 案例借鉴 趋势预测 确立合理的产业功能与配套功能（城市功能）各自的规模与体量 根据各功能规模与体量判断下的布局建议 * 进一步研究的工作内容：2、各片区如何联动互补的问题 通过交通路网的重新梳理与产业布局的重新规划实现产业联动 通过配套布局的重新规划实现区域之间的联动 三片区之间的联动 南区基本发展成型，应以继续工业发展为重点，同时实现基本配套的突破 北一区在中心城市与南区之间，价值最高，可延续城市属性，承载开发区的核心配套功能以及产业升级的主要载体；同时，北一区物流园区作为整个区域的配套进行打造 北二区相距较远，但拥有一定的资源条件，可作为未来的战略性发展用地，并发展部分补充性的产业项目 东区则主要成为发展备用地 各片区不同的发展主题 北二区 20平方公里 北一区 53平方公里 * 进一步研究的工作内容：2、各片区如何联动互补的问题——初步的功能划分思考 北二区 20平方公里 北一区 53平方公里 南区 20平方公里 产业 转移区 石化基础 产业区 物流中心 产业升级区 产业中心 配套区 战略 备用区 * 世联初步观点与进一步工作内容 关于产业发展方向的思考 关于功能落地的思考 关于项目开发模式的思考 * 项目思考三：关于项目开发运作模式 北二区 20平方公里 北一区 53平方公里 南区 20平方公里 ？ ？ ？ 1、关于项目的开发分期： 在南区目前已建设成型的前提下，结合产业园区的外部招商条件以及园区的发展远景，接下来应着力发展哪个片区？整体开发进程应如何统筹考虑？ 2、关于项目的配套功能如何启动？： 现有产业基础有限，人口导入有限的前提下，如何打造配套功能，形成园区的对外吸引力？ 3、关于项目的配套用地的开发模式？： 为打造业强城强的产业新城，项目的配套用地应当如何开发运作？ 新增20平方 公里 * 进一步研究的工作内容：1、确定项目整体开发时序 区域土地价值及开发成熟度评级 类似区域开发周期分析借鉴 开发时序初步方案拟定 财务运作分析 区域目标定位与市场契合度 土地增值分析 开发时序方案选择 财务运作设计 土地增值设计 开发进程设计 * 进一步研究的工作内容：2、配套启动项目的细化研究 邻里中心起步期 2002~2007 2008至今 1997~2001 借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦，97年兴建，98年建成。2001年，贵都大厦邻里中心建成 《苏州总体规划2004-2020》提出市域CBD在园区的概念 邻里中心快速发展，形成集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的居住商业中心 欧尚、沃尔玛家乐福等商场进驻；左岸商业街、湖滨新天地等规模型特色商业街区陆续出现 已有11座邻里中心，目前在建及规划5座 CBD商业办公功能的完善，李公堤 商业街，圆通时代广场等的修建 邻里中心发展期、CBD建设期 邻里中心完善期、CBD扩展期 注：邻里中心的基本功能包括超市、银行、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、书店、维修店、文体活动中心、邻里生鲜、卫生所 案例借鉴： 苏州工业园配套——邻里中心 确定配套启动项目的选址 确定配套启动项目的业态组成 确定配套启动项目的各业态体量 1 2 3 * 进一步研究的工作内容：3、配套用地的土地运作模式研究 土地出让方式 地块如何组合划分，以便于土地出让的实现？ 土地出让对象选择 土地出让目标对象筛选 土地出让目标对象的定向推介 土地出让时序 如何确立合理的土地出让时序，以实现土地的不断增值以及区域的不断增值？ 土地出让合理定价 与经济测算 如何确立合理的土地出让价格？ 区域开发的经济测算 1 2 3 4 * 世联提供的服务内容 工作成果 工作周期 服务内容 《定位梳理及区域规划方案的市场评价和建议》 50个日历天左右 项目整体定位与产业定位深化研究 项目各功能体量建议 项目各功能规划布局建议 项目招商方向建议及针对一到两个重点产业的招商稿撰写 《区域开发模式及实施策略》 35个日历天左右 项目整体开发时序 配套启动项目的深化研究 配套用地开发模式深化研究 相关一级开发的经济测算 * 世联实践 代表性产业新城类项目 * 上海浦东川沙空港新城项目 基本情况 委托背景 服务内容 顾问效果 项目位置：上海浦东川沙功能区 项目规模：占地108