南京2015年上半年房地产市场终稿解剖.ppt

* 南京 PART3 南京房地产市场 改善发力 缓慢复苏 【土地量价】土地成交面积创5年新低，下半年或迎供地高峰 受供应不足影响，15年上半年土地成交量明显下滑，且成交地块以住宅性质为主，进一步拉升地价 2015年（上半年） 2014年（上半年） 成交321万方（57幅） 楼面地价4298元/㎡ 成交109万方（20幅） 楼面地价8267元/㎡ -65% +92% 【土地分布】成交地块区域分布均匀，上半年河西、江宁分别成交6幅和5幅地块，且优质地块频现 地块名称 地理位置 竞拍轮次 成交价(万元) 溢价率 起拍楼面地价 （元/㎡） 成交楼面地价 (元/㎡) 鲁能NO.2015G01（二类居住） 河西南部 14 252000 12.6% 12503 14078 北辰NO.2015G10（二类居住） 河西中部 41 150000 46.63% 14460 21203 葛洲坝NO.2015G11（商住混合、商办混合） 鼓楼小市街道 11 323000 5.21% 8312 8746 中南NO.2015G12（商住混合） 雨花台赛虹桥街道 13 140000 18.95% 10211 12145 中海NO.2015G16（二类居住） 玄武恒嘉路以东 48 394000 31.68% 11420 15039 【热点地块】高溢价土地频现，外来房企积极入市 溢价地块占比 32% 溢价地块占比 60% 2014年上 2015年上 【整体市场】上半年供应333万方，成交375万方，成交量同比上涨21.36% 15年上半年成交375万方，同比上升21.36%，但仍未达到13年的峰值；在多轮利好刺激下，南京楼市从4月份开始出现成交量的明显上涨 【库存情况】截止6月底，库存总量52950套，加之新增供应不断，下半年库存将继续高位运行 15年6月库存52950套，库存仍然处于高位，在高库存压力下，成交价格近期不会出现明显上涨 数据来源：新景祥整理 备注：统计数据不含高淳溧水，商品住宅数据不含别墅 2011年8月-2015年6月全市库存和价格走势 【二手房市场】受330新政影响，二手房流动加快，截止6月底，累计成交37753套 15年上半年成交37753套，同比上升23.53% 【产品结构】100㎡以下首置类产品占比稳定，100-120㎡以及120-144㎡刚改类产品5月份起占比有显著提升 15年上半年相对比14年，除70㎡以下产品占比大幅下滑外，其余面积段产品均有上涨；从15年月度成交情况来看，5月起，100-120㎡以及120-144㎡改善类产品成交占比有所上涨 【产品结构】改善项目成交表现良好，刚需项目以价保量 刚需楼盘成交情况 金隅紫京府 金基尚书里 39000 日光110套 30240 约280套 万达茂 14200 两次日光959套 绿地国际花都 8000 多次日光 项目 均价 开盘去化情况 项目 均价 开盘去化情况 改善楼盘成交情况 同区域项目价格： 星叶枫情水岸15600元/㎡ 新城香悦澜山16000元/㎡ 金地湖城艺境15500元/㎡ 同区域项目价格： 恒信珑湖国际8700元/㎡ 朗诗未来家8300元/㎡ 【区域结构】主力成交区域仍然集中在两江板块和河西板块 15年上半年商品住宅主力成交板块仍然为两江板块及河西板块，由于改善市场的热销，导致江北刚需市场成交占比下滑；河西板块由于奥南板块的热销，成交占比上涨 各板块商品住宅成交量占比 城中 城北 城东 城南 河西 仙西 江宁 江北 15年上半年 1.01% 7.69% 4.60% 4.81% 14.43% 9.74% 24.85% 32.87% 14年上半年 1.37% 6.78% 2.98% 5.35% 12.28% 5.47% 24.90% 40.89% 【未来上市盘点】预计下半年53个新盘上市，集中在两江及河西，其中江北20个新盘即将面世，居于首位 15年下半年预计53个新项目入市，主力供应集中在江北和江宁，其中江北供应量巨大 江北 （20） 河西 （5） 城南 （6） 江宁 （8） 仙林 （0） 城中 （4） 城东 （5） 城北 （5） 【城中板块】上半年供应仅4.18万㎡，成交3.79万㎡，成交均价28214元/㎡，供销规模有限，月均去化0.63万㎡，以金基尚书里为代表的成规模高端改善项目取得热销 【城东板块】上半年供应16.22万㎡，成交17.24万㎡，成交均价17835元/㎡，总价150-250万，面积80-144㎡产品为成交主力 【河西板块】上半年供应38.69万㎡，成交54.09万㎡，成交均价24168元/㎡，总价200-600万，面积90-144㎡产品为成交主力，河西中金隅紫京府等改善项目表现抢眼 【城南板块】上半年供应20.88万㎡，成交18.01万㎡，成交均