物业管理与电管理.doc

物业管理与水电管理 ——物业管理企业如何规避水电管理的陷阱 一、物业管理企业与水电管理的关系 根据国务院建设部颁布的《物业管理条例》的定义与规定，物业管理“是指业主通过选聘物业管理企业，由业主与物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。 水电管理则是供水供电企业及其主管部门对水电设施设备建设、供水供电及水电用户等相关方行为的规范化管理活动。 就物业管理本身的内容来看，物业管理只是负责物业社区内的水电管理部分相关工作，与水电供给管理并没有直接关系。其内容包括负责对楼内蓄水池定期清洗消毒，保证住户的饮水质量；负责对配电设备、水泵房及公共水电设施进行日常保养，维持相关设备正常运行；在高层楼宇则负责能耗较大的电梯、中央空调等设备的正常运行。 在实际的物业管理活动中，物业管理企业在企业经营管理活动中与物业建设单位、物业业主、水电供应单位在水电的使用与管理上发生极其复杂的相关关系。各个相关方在这些关系的处理上有着各自的利益表达偏好，不同取向的利益表达会将这些复杂关系转变成各类纠纷。物业管理企业在各类纠纷中处于比较尴尬的位置。十几年来全国物业管理行业发生很多因停水停电引发的纠纷，这是一个十分普遍的问题。 物业项目水电相关方利益偏好比较表 责任事项 利益偏好 潜在纠纷 尴尬的物业管理 建设单位 负责物业水电设施设备的建设 降低水电设施设 备建设成本，尽快 投入使用以保障 物业销售与租赁 ①水电设施设备建设无法通过验收，临水临电久拖不决； ②水电设施质量问题导致后期使用成本加大。 物业管理企业在激烈的市场竞争中为了顺利从发建设单位手中取得物业管理权，偏向于忽视水电设施设备的严格接管验收及临水临电问题的彻底解决，这些遗留问题必将使物业管理企业承担由此引起的业主的不满。 建设单位在房款、房产证、房屋质量等方面与小业主发生矛盾时，喜欢指使物业公司通过停水停电向业主施加压力。 水电供应单位 负责水电供应。 水电销售顺利，水电费收缴顺利，水电设备维护成本与水电费收取成本低。 ①在水电设备验收不合格时仍然供给水电； ②最好不负责物业红线内水电设备的维护； ③最好面对集体性交费，不要面对散户；最好是使用人自动上门交费而不是供应单位登门催费。 因水电设施问题导致水电问题时，业主最先想起来的就是找物业公司，因为联系方便而且物业公司回复服务快且负责；水电供应单位大都只愿意按物业总表收费，因为按分表收费麻烦而且物业水电管网消耗费用分摊更难计算与收取。谁来计算分摊并收取相关费用，水电单位很愿意让物业公司承担责任，但是又因不愿意权利让渡而与物业公司签定费用代收协议。 业主 使用水电，支付水电费用 水电费计算准确，只为享用的水电买单；交纳了水电费，就享受水电的正常供应，不接受停水停电侵扰。 ①不承认自家分表以外的分摊费用；②认为由于其他业主不交纳相关费用导致水电停止供应的责任由物业公司负责；③认为只要交了物业管理费，不应该交纳一切分摊。 业主个体为数众多，对物业管理费、共用水电费及水电管网消耗的不太了解，看法不一；业主与物业管理企业沟通不足，容易产生其他纠纷并拒绝交纳管理费与水电分摊费；没有关于分摊结果的权威认定；物业管理企业通过法律途径收取管理费及水电分摊成本高效率低。物业业主谁也不愿意承担费用分摊的麻烦事而且根本不愿意交自己分表以外的任何费用。物业共用设施设备的能耗分摊如电梯、路灯、水泵、中央空调等设备的能耗分摊，由于监督机制不健全，业主对分摊结果不认可，往往拒绝交纳相关分摊。 从上表中可以看到，物业管理企业在水电管理的各类关系中处于十分尴尬的处境，无论建设单位、水电供应单位、业主，都可将问题推给物业公司，而物业公司要面对业主的日常服务需求，很难从种种水电纠纷中脱身，最终成了各方利益纠葛争斗中的冤大头，承受来自各方的压力。 二、水电纠纷——各类矛盾在物业管理中的集中体现 统揽我国物业管理行业中的水电管理纠纷，可以清楚地看到，这些纠纷很大程度上是社会各类矛盾，通过物业管理这个最透明的窗口的集中体现。这些纠纷大致可以归为以下几种类型： 第一类，也是主要的类型，是由水电管理体制及相关法规缺失造成的水电管理矛盾与纠纷，矛盾集中点是物业区内水电分摊的债权与分摊透明度？ 按照国务院建设部物业管理条例规定，水电供给单位需要向终端用户收费。在实际的水电管理中，有的区域水电供应部门没有实行一户一表的终端收费制；或实行了一户一表制却只收取用户分表所计量的水电费，对物业项目路灯、梯灯、电梯以及区内水电管网消耗等共用水电费用的分摊办法、分摊收取方式与分摊收取监督的责任与权利都没有明确的管理规定；水电供应单位收取费用时往往将物业区内总表与分表的误差额以及物业项目共用水电的分摊直接归责于物业管