《中国房地产信托的运作模式.docVIP

中国房地产信托的运作模式 我国房地产投资信托分为资金信托和财产信托两大类。集合资金信托又可以细分为债权类投资信托、股权类投资信托和组合投资信托。还有衍生的租赁权投资信托模式等。 （1）债权投资信托模式 债权投资信托是一种初级的信托产品，当房地产开发公司项目开发过程中缺乏资金时，信托投资机构筹集资金，按照贷款的流程发放贷款给房地产开发公司，填补其资金缺口，开发公司在信托计划期限届满时，将资金和贷款利息偿还给信托机构。而信托机构在固定时点向投资者支付收益，并于期满时将最后一期信托受益和本金偿还投资者。 根据投资于房地产开发项目阶段的不同，出现了以下两种形式： 开发前期贷款 商业银行对房地产企业贷款必须在“四证”办齐后才可进行。对于自由资金不足, 进度达不到银行贷款条件的项目，便可以通过信托贷款形式取得资金，用于征地、拆迁等前期投入，在达到银行贷款的条件之后，开发商就会利用这段时间差把成本较高的信托贷款还了，而改用银行贷款进行项目建设。 后期贷款 2004年1月，今典集团与北京国际信托有限公司联手推出了“苹果消费信托项目”。该项目将募集到的资金给苹果社区的购房人提供短期住宅消费贷款，将信托资金运用于房地产消费领域，其收益直接来源于贷款人支付的贷款利息，相当于在项目封顶之前的一段时间内代替了银行按揭贷款。 我国债权投资信托特征 从某种意义上说，中国房地产信托与其说是房地产公司的融资渠道，不如说是房地产公司在项目取得银行贷款资格之前向信托公司借用的“过桥费”。模式与贷款无异，只不过放贷者从银行变成了信托公司。在这种方式下，风险控制手段主要是通过有一定实力和信誉的机构提供贷款担保，少数信托计划利用政府财政支持或商业银行担保。与商业银行贷款相比，信托贷款有以下几个特点：期限较短，对资金及收益安全性较高，利率相对较低，适用于滚动式开发形式。但是单纯依靠信托资金开发规模受到限制，信托投资机构凭借现有的实力也无法承受其中的信用风险。特别是按照212号文有关规定，如果继续给项目开发贷款，二级以上房地产开发资质、“四证”齐全、35％的自有资金等条件等于将信托投资机构和商业银行摆到了同一个竞争线上，但是银行资金的实力雄厚、融资成本之低是信托投资机构无法企及的。 （2）股权投资信托模式 股权投资信托的特征 在房地产股权投资信托中，信托投资公司将信托资金以股权的方式投资，派出董事或财务人员参与项目管理，成为房地产企业股东或房地产项目所有者，直接经营房地产企业或房地产项目，并根据在房地产企业中所占的股权比例或房地产项目所有情况，获得经营所得，作为信托投资收益的来源。一般来说，信托投资公司购买并经营的房地产物业，都是写字楼、商场、仓库、住宅等有稳定现金流的收益性房地产。有物业管理和经营能力的信托投资公司自行管理，或者聘请专业的物业管理机构进行管理，通过获取租金收入或变卖房地产获得增值收入。这种方式相当于房地产金融租赁的形式（接近于美国REITs形式），一些实力雄厚的外资商业企业，比如沃尔玛、家乐福等，其经营理念一般是只租不买且租期较长，是潜在合作对象。 股权投资信托的创新模式－股权证券化投资信托 股权证券化投资信托，又叫夹层融资、过桥股权等。在此类信托中，信托投资公司成为房地产企业股东或房地产所有者之后并不直接经营房地产企业或房地产项目，而是与相关当事人签订协议（一般为房地产企业原股东或房地产项目原所有者），约定在一定时间后，相关当事人按约定价格回购信托投资公司的股权或所有权（溢价部分为信托投资收益）。股权证券化信托的目的不是长期控制某家房地产开发企业，而是通过资金运作达到预期的理财效果，为委托人谋取收益，获取信托报酬。信托期限结束后，股份或者由开发商或公司回购，或者到期拍卖。 股权证券化信托运作特征 股权证券化信托方式在项目初期股权注资，在分红时只采用固定比例，信托资金只要在一段时间内取得一个合理的回报，并不要求与开发商分享最终利润。这样既满足了开发商股本金的要求，开发商也没有丧失对项目的实际控制权，开发商仍然保留大部分利润。本质上具有优先股和次级债权的性质，没有表决权，在合同中固定回报率，不参与利润分成。 根据新的公司法规定：股东的出资比例、表决权、分红比例都可以不一致，由股东在公司章程中约定。所以，信托公司成为项目公司的股东之后，可以根据需要在合同中和开发商进行约定，灵活性增加。信托公司放弃一部分管理权和表决权，换取优先分红的权利。在这种信托方式中，信托公司只作为一个金融机构，不介入房地产开发过程。但是为了防止风险，有时候也可以设计一票否决权等约束项目公司的行为。 股权证券化信托的出现，一方面使得信托投资公司绕开的单一债权信托的政策敏感区域，得到了新的生存空间；另一方面又使回报周期短的债权投资模式得以保留。在