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物业管理过程中的热点法律问题 第一部分 与物业管理服务费相关的法律问题 ? 物业管理费纠纷一直业主与物业公司之间物业管理博弈的焦点问题之一，对于物业公司而言，物管费是物业公司日常经营开支、收入的来源，直接关系到物业管理的成本投入及服务质量；而对于业主而言，其物业费的投入，但不能给其带来预期的服务质量，从而影响其物业费缴纳的情绪，业主会认为物业公司的服务根本不值这些费用，从而会导致少缴或拒交物业费现象的出现。那么，如何才能处理好这个问题？我们认为，这主要关系到以下法律问题： 一、物业管理费的支配权问题 我们平时经常会遇到这样的纠纷，当物业企业公司当年度物业管理收支情况后，特别是在当年度费用盈余比较多的情况下，很多业主就会提出意见，说物业管理费是我们缴纳的，既然还有这么多剩余，那就应当退还给我们或者抵充下年度物业费；但作为管理企业，则认为物业费是我的收入来源，应当属于我物业企业支配，有盈余应当属于我物业公司所有，与业主无关的，大家各执一词，于是产生纠纷。 我们认为，对于这种物业费的支配权问题，处理原则主要还是看一个问题：物业公司服务的收费方式，也就是是包干制还是酬金制。 包干制收费，根据《苏州市物业服务收费管理实施办法》第十二条规定，包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。在包干制下，物业公司按物业服务合同约定提供物业服务，其对应收的物业服务费拥有所有权，可以自行支配，盈余或者亏损均由物业公司享有或者承担，业主及业主委员会无权干涉其使用情况，只是物业公司需要定期公布物业管理费的使用情况，供业主监督。 酬金制收费，是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。在酬金制下，物业公司向业主收取的物业管理服务费分成两个部分：物业服务支出和物业服务公司的报酬。物业服务公司的报酬按照物业服务成本的一定比例提取或固定为一定的额度，这是实行酬金制的核心。而物业服务支出则属于代管性质，其所有权归全体业主所有，预算支出的钱没有花完，剩下的应属业主所有；如果预算不足，经过业主同意可以修改预算，还是由业主支付。因此，在酬金制下，物业管理费中除酬金部分外其他部分的支配权就属于业主所有，结余部分应返还业主或按业主指定的用途使用，物业公司是无权自行支配的。 二、业主是否有权拒交物业管理费？ ? 在我们处理的很多拖欠物业费的案件中，业主往往以物业公司未适当履行义务为理由进行抗辩，要求拒绝支付物业费，但是缴纳物业费也是物业服务合同约定的业主应履行的义务之一，因此很多人问，业主是否有权拒绝缴纳物业管理费？ ? 拒交理由：小区脏乱差、小区配套设施不到位、房子质量差、小区周围商业太扰民管理不行、周围业主有违章搭建要管理、别人家的狗要了我们狗或小孩了，你要处理，不然我交物业费，有的说我的车位没落实，你们要落实等等，各种各样理由都有；有的说我还没入住呢，等入住后我再交； 我们认为，由于实践中此类纠纷的发生原因十分复杂，因此，处理此类纠纷要分不同情况作出处理： （1）属于业主无理拒绝交费情形的，这比较简单，这就明显是属于业主的违约行为，物业企业有权向业主进行全额追讨，必要时可以通过诉讼方式追讨，并可要求承担延期交费的违约责任； （2）如果是因为物业管理企业提供的服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，则业主拒绝交费，现在司法实践中认为这是一种行使合同抗辩权的行为，符合合同法的规定，是业主依法采取的自我救济手段。这种情况下，业主有权根据物业管理企业提供服务的质量状况，要求缓缴物业费，或要求适当减少业主的应交服务费。 在这里和大家探讨一个问题：物业管理企业未公布财务报表，业主能否拒绝交纳服务费用？ 　　在物业服务合同中，双方当事人的权利义务是明确的：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。实际生活中我们就遇到过这样的案例，物业管理企业没有按照规定或者约定公布其财务收支状况，业主们拒绝交纳物业服务费用，引发争议。在这种情况下，业主究竟有没有权利拒绝交纳物业服务费用？现在法院认为，对于这类案件，必须对业主与物业管理企业的服务合同进行分析，然后做出判断。 　　第一，如果物业服务合同中约定“物业管理企业应当定期公布物业服务费用收支状况，如果不公布的，业主有权拒绝继续支付物业服务费用”。根据合同意思自治原则，当事人之间的合意达成的契约，在当事人之间有相当于法律的效力。所以，业主可以暂时拒绝支付服务费用，并通过业主委员会要求物业管理企业尽快公布。如果物业管理企业及时补正的，业主也应该及时补交服务费用。