王志綱中国地产的未来与企业创新增长模式.docVIP

中国地产的未来与企业创新增长模式 ? 编者按：2009年12月8日，广州星河湾酒店。王志纲先生受组委会邀请参加?“2009年第七届中国房地产经济主流高峰论坛”并做主题演讲，现整理王老师的现场讲话录音，以飨读者。? 重整河山：业态制胜 模式为王?????? 各位听众，下午好。又是一年了，来参加咱们房地产导刊的这个活动，在座的都是房地产业界的行家，所以咱们交流为主。? 我今天的题目叫做重整河山。为什么叫重整河山呢，因为大会给我的题目是讲中国地产的发展趋势，而我们正好下个月要出一本书，书名叫做《重整河山》。在路上，主办方提出来能不能够有一个东西放在屏幕的墙上，让大家看得明白。我演讲从来不喜欢看稿子，也从来不做什么PPT，但是既然有这么个要求，所以我想了下把封面放上去，也算是有个题目吧。主题是地产的未来商机。? 现在言归正传。今天的中国360行，可以说最简单的，最赚大钱的就是房地产。只要一个老板，有钱，能拿到地，基本上把握好四点就能赚大钱。第一点：找准方向。第二点：找好职业经理人，选好人、用好人。第三个：把账算清楚。第四个，在开发的过程当中，尽量少走弯路。只要把这第四点做到，基本都能赚到钱。? 但今天的中国，风险最大的，有可能让老板粉身碎骨的也是房地产行业。大家可能都记得很清楚，去年的这个时候，在中国有很多房地产老板几乎处于死亡的边缘，有些老板的资产负载率已经超过了100%以上，也就是资不抵债。转眼到了今年，反而是那些离死亡越接近的老板却赢得最多，赚得盘满钵满。那么我相信，这种过山车式的示范效应，将会使更多的圈里面的人或圈外的人，就像飞蛾扑火似的进入，认为这个行业是一个永远只会赚大钱的、永远只会赢不会输的行业。所以说，肯定还是会触发非常大的风险，这个风险只是看什么时候会到来。这就是关于中国地产的现状。 ? ?? 话说回来，房地产市场还是要发展，但正因为房地产行业存在很多不确定因素，正因为房地产行业是个暴利行业，因此实际上是个高风险行业。所以我们说要趋利避害，更应该重视未来、重视规律。作为一个从事这个行业将近二十年的人士，我经历了中国房地产行业的风风雨雨，中国所有的房地产大佬我几乎都打过交道。以咱们脚底这块土地来说，8年前星河湾的房价4200元到4500元，现在星河湾的价钱在两万以上。当然，这中间有星河湾本身品质不断提高的因素，但是有一点是不可回避的现实，就是整个中国房地产市场暴涨五倍到六倍。通过这个星河湾这个缩影也可以说明为什么这么多人拼命挤进这个行业。? 在这种背景下，今天的中国房地产有个非常有趣的现象，“叫怕死的怕不怕死的，不怕死的怕找死的”。“找死的”最典型的是央企，由于房地产是暴利行业，使得很多中央企业看不过眼，纷纷要挤入这个行业。而央企手上有的是钱，结果地王频出，来都是“找死的”。而在这种地王频出的情况下，很多市场里习惯常规打法的企业，再有实力也不敢和央企叫板，整个中国的房地产以一种不可阻挡的趋势奔驰在路上。那么怎么看待房地产的今天，怎么看待房地产的未来，我想谈谈我的观点。? 我们在创作《重整河山》这个书里面，归纳了这两三年我们所做的行业，包括中国房地产业，围绕房地产的诸多关联行业，和其他很多行业，东西南北中也差不多覆盖了中国960万平方公里的土地。概括起来无非就是三大类别。第一个类是国土整治；第二类是休闲产业；第三类是打造未来的城市。? 重整河山，主要是关系到中国地产的未来趋势发展，我想谈谈三个部分。? 我们先来看看关于房地产现状扫描。不管房地产怎么变，总离不开中国的城市化，当然也离不开宏观层面，即国土整治。在这种背景下面，我们发现一个规律：今天的房地产老板，如果只会做常规地产即所谓的住宅地产，那么只能到土地市场的招拍挂，而招拍挂的结果是比钱多。在这个“怕死的怕不怕死的人，不怕死的怕找死的”市场上，央企挟持4-5万亿杀入房地产，于是很多老板在进入房地产行业初已经难以望其项背，也就是没有入场卷了。? 今天我遇到很多老板跟我埋怨说，一个是找钱，一个是找地，都很困难。的确，一个房地产老板光有钱拿不到地，好像光有老公没有老婆，是生不出孩子的。有地就好一点，以前是找钱可能还有困难，但今天经济危机来了，钱却反而不是问题，银行敞开门给你贷款。特别是央企，中央总划拨12万亿花不出去，花不出去只能划给央企，央企拿了钱要作为，就拼命的进入这个行业，地王频出。房地产无非就是怎么拿地，再就是怎么花钱。相对于拿钱，拿地是个难题。对很多企业而言，拿地确实越来越难，投标很激烈，就是地王也要拿。? 那是不是机会从此就在房地产这个行业消失了呢？其实不是。根据这二十年我们对中国的观察，看到一个非常有趣的现象：但凡共产党对某个行业的宏观调控和管理能够延伸到定性、甚至到定量这个层面的时候，一般来说这个行业已经