区域价值定位浅析.ppt

Part 3.2 区域价值转嫁——资源评估结论 内容 目标实现 目标1 目标2 目标三 迅速回笼资金 品牌形象提升 利润最大化 中信红树湾良好的区位优势与自然条件用于打 造普通住宅项目能够为深圳庞大的住房需求人 群接受，能够实现迅速回笼资金的目标。 利润最大的项目往往是单价较高的项目，豪宅的 打造最能实现利润的最大化，显然中信红树湾地 块能被打造为豪宅，普通住宅无法实现此目标。 公司品牌形象的提升是日积月累的过程，而高端项 目的打造往往会形成标志性的口碑产品，打造高端 项目往往能更好的提升品牌形象，普通住宅无法实 现此目标。 Part 3.2 区域价值转嫁——步骤3：寻找新的价值体系 区域发展机会 寻找现状市场信号： 客户进入区域的可能性研究： 城市空间规律+目标客户消费研究+ 国际成功案例 客户进入区域确定性研究： 市场竞争分析：竞争对手+本体竞争力 +区域竞争力+目标客户实力 区域市场导向 研究结论： 从城市发展和客户发展来看，全国客 户（包括港澳）实力客户进入区域 是非常可能的 小结 通过区域发展机会确定地块适合发展豪宅项目 需求的提升 竞争地块分析 Part 3.2 区域价值转嫁——构建新的价值体系 湾区资源 同半山一样，湾区拥有孕育豪宅的优质自然景观资源 水湾体现了风水学的“风水之法，得水为上”，其“上风上水”利于打造豪宅 湾区水景，除了景观意义，更是滨水休闲娱乐场地资源 湾区豪宅例证：世界八大湾区豪宅洛杉矶比弗利山庄、纽约长岛、东京东京湾、悉尼双水湾、香港浅水湾、新西兰霍克湾、马来西亚Burau湾、布里斯班Noosa湾 香港浅水湾 悉尼双水湾 东京湾 布里斯班Noosa湾 中信红树湾海景 新西兰霍克湾 中信红树湾海景 空间上的借鉴 湾区物业 Part 3.2 区域价值转嫁——构建新的价值体系支撑点 新的价值体系 3.高尚住宅。湾区物业是高尚住宅从城市到自然，从密集到景观的过渡，世界八大湾区就是这种湾区物业的集中体现。 　　 2.开放性。小区与外界合二为一，没有“湾区内”与“湾区外”的具体尺度。 　　 湾区物业三大特点： 　　 项目南有深圳湾、西靠沙河高尔夫球场、北观世界之窗、东临中心绿地。步行系统与15公里滨海长廊规划相结合。 大阳台与沙河高尔夫球场 项目采用三重植物围合替代围墙，营造社区的开放性与公共性，既保障业主的隐私，又能让业主透过植物观高尔夫景观。 浓密的植物替代围墙 从深圳湾口岸深圳湾片区住宅 深圳湾板块与香蜜湖、华侨城板块共同组成深圳三大豪宅板块。深圳湾口岸的开放、周边成熟配套、华侨城旅游地产无疑能为区域发展加分。 　　 2.休闲性。拥有海湾、海景与发达的步行系统，充分挖掘湾区休闲潜力 　　 Part 3.2 区域价值转嫁——步骤4：提炼区域价值 湾区物业两层意义： 1自然资源 海湾、亲海的湾区条件和得天独厚的景观资源 2生活方式 国际化的生活元素 中国首个水上游艇展 由于项目缺乏深圳湾前排景观，转而充分挖掘高尔夫景观资源； 通过突破围合组团式布局，对沙河高尔夫景观的最大可能利用。 项目建有6000㎡的会所，满足多种健身、休闲、娱乐需要； 通过开展水上游艇展、嘉年华、西澳柏斯游等营造湾区生活。 核心价值提炼：湾区物业 比肩全球 Part 3.2 区域价值转嫁——通州永顺镇项目的分析思路 背景 区域：区域是深圳湾填海区最大开发面积的项目，坐拥有沙河高尔夫球场、湾海景观、华侨城及内湖景观。 项目：地块规模较大，离海比较远，而且有相当一片楼房的海景被另一个楼盘――红树西岸挡个正着。 通州城市背景 地块 配套 景观 区域资源盘点 核心价值评估 构建新的价值体系 区域发展 客户评估 未来趋势 竞争力评估 城市规划 案例借鉴 核心支撑点 核心价值构建 小结结 祛除原有的价值体系观，构建的新价值体系：湾区物业 比肩全球。 跳出深圳 中信红树湾是深圳湾填海区最大开发面积的项目，坐拥有沙河高 尔夫球场景观、深圳湾海景景观、华侨城世界人文景观及内湖景 观四大丰富外景资源。作为地王，红树湾背负了太多的期望和梦 想，它从发轫初始，红树湾的身份就备关注。 区域发展方向为深圳红树湾豪宅片区，能够吸引大量的全国客户 、包括港澳客户前来置业，具备全国范围类的竞争力 类比世界八大湾区、结合自身打造方向为支撑点，提炼核心价值 Part 3.3 区域功能定位 区域功能定位？ 1 有何借鉴项目？ 3 如何使用？ 2 常规的分析方法，可针对城市各地块功能分区明确的区域，亦可用于功能分区不明显，通过挖掘与总结得出功能的分区，适用范围较为广泛。 深圳后海宝能太古城项目 通过解构城市，基于功能补缺/再造的角度定义区域价值的方法 Part 3.3 区域功能定位——分析构架 区域价值 本区域应承担的功能 板块现状